La vente d’un bien en indivision à 50/50 est parfois problématique. Refus de vendre, silence de l’autre indivisaire, absence d’accord sur le prix ou sa répartition… Alors comment faire pour sortir de l’indivision ? La loi anticipe ces situations conflictuelles, et vous offre plusieurs portes de sortie. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », soit, mais les démarches ne sont pas toujours évidentes… Le point sur vos options.
Sommaire
Vente d’un bien en indivision à 50/50 : dans quels cas ?
Le régime de l’indivision permet d’acquérir et/ou de détenir à plusieurs un bien immobilier. Vous pouvez vous retrouver en indivision à 50/50 du fait de la loi – dans le cadre d’une succession – ou choisir cette option pour acheter une maison ou un appartement à 2. Quelle que soit l’origine de l’indivision, vous pouvez vouloir vendre le bien immobilier, et parfois plus vite que prévu…
A noter : dans quels cas parle-t-on d’indivision à 50/50 ?
- Vous êtes 2 héritiers au même rang successoral (votre frère ou sœur et vous héritez de vos parents, par exemple).
- Dans le cadre d’un achat, vous financez le bien immobilier à parts égales ou vous ne précisez pas la répartition des parts dans l’acte de propriété.
Vous héritez d’un bien en indivision :
Au décès d’une personne, sa succession est ouverte. Le notaire identifie les héritiers ainsi que leur ordre dans la succession, puis attribue le patrimoine du défunt à chacun à proportion de ses droits. Dans un premier temps, et à défaut de donation du vivant prévue en amont, le patrimoine est transmis en indivision : tous les héritiers du premier rang reçoivent tout le patrimoine.
Illustration : vous héritez de votre parent avec votre frère ou sœur. Vous recevez la maison de vacances et la résidence principale en indivision : vous devenez propriétaire indivis du patrimoine, avec votre frère ou sœur. C’est-à-dire que vous êtes tous les 2 propriétaires ensemble des 2 biens.
L’indivision successorale n’est pas toujours une situation facile à gérer. D’où la volonté souvent rapide de procéder à la vente du bien en indivision à 50/50…
Exemples concrets et fréquents :
- Vous avez besoin de financer les droits de succession avec le produit de la vente des biens.
- L’entretien des biens immobiliers et/ou les impôts fonciers représentent une charge trop lourde, vous souhaitez vous en débarrasser.
- Vous ne vous entendez pas avec l’autre indivisaire : les décisions concernant la gestion du bien (qui l’habite ? est-ce que vous le mettez en location ? faut-il faire des travaux ? …) nécessitent votre accord à tous les 2, et le risque de blocage est important.
Dans toutes ces situations, la vente du bien en indivision à 50/50 est la meilleure alternative.
Vous avez acheté un bien en indivision :
Votre époux et vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens ? Vous avez conclu un PACS ? Votre conjoint et vous vivez en concubinage ? Vous pouvez acheter un bien immobilier – la plupart du temps votre résidence principale – avec votre conjoint, en indivision. Ce régime est intéressant si vous souhaitez alléger les formalités : le régime de l’indivision en effet s’applique par défaut, aucune démarche administrative à votre charge, ni aucune obligation de comptabilité.
L’achat en indivision est également une alternative offerte aux amis ou proches qui souhaitent investir à plusieurs – pour acheter une maison de vacances à se partager, par exemple.
La vente du bien en indivision à 50/50 intervient ou non dans une situation de conflit :
- En cas de mésentente avec l’autre indivisaire, difficile de se mettre d’accord sur les décisions de gestion courante du bien immobilier : vous pouvez préférer vendre.
- Vous vous séparez de votre conjoint ? Vous devez régler les aspects patrimoniaux de la séparation, qui incluent nécessairement la vente des biens immobiliers – ou leur partage dans la mesure du possible.
- En dehors de tout rapport conflictuel, la vente d’un bien en indivision à 50/50 peut résulter d’un simple projet de déménagement. Vous vendez pour racheter, plus grand ou ailleurs…
Quoi qu’il en soit, la vente du bien en indivision à 50/50 obéit à des règles, et peut s’avérer problématique.
Les problématiques au moment de la vente d’un bien en indivision à 50/50
A priori, une fois la décision de vente du bien en indivision à 50/50 prise, reste à trouver un acquéreur au prix et de signer chez le notaire. En pratique, le parcours est parfois semé d’embûches…
Désaccord sur le principe de la vente
Pour la vente d’un bien en indivision à 50/50, 70/30 ou même 90/10, la règle est la même : l’accord de tous les indivisaires est requis. Vous devez donc prendre la décision de vendre à l’unanimité. Or l’autre indivisaire a peut-être d’autres projets concernant le bien immobilier…
Par exemple :
- Dans le cadre d’une succession, l’autre héritier peut souhaiter conserver le bien notamment s’il y porte un attachement particulier, du fait du caractère familial de la maison. Pour autant, il n’a peut-être pas la possibilité de vous racheter votre quote-part…
- Vous avez acheté en couple ? En cas de forte discorde, votre ex-conjoint peut refuser de vendre par simple esprit de contradiction.
- Vous hébergez un enfant dans le logement en indivision ? L’autre parent peut souhaiter conserver le bien au prétexte de préserver les intérêts de l’enfant.
Autant de situations qui contrecarrent votre projet de vente.
Désaccord sur le prix de vente et/ou sa répartition entre indivisaires
Même une fois d’accord sur le principe, vous pouvez vous retrouver en désaccord sur les modalités de la vente du bien en indivision à 50/50. Cette situation est d’ailleurs la plus fréquente.
Le prix de vente en question :
Pour fixer le prix de vente, vous pouvez vous référer aux estimations de plusieurs agents immobiliers. Ces professionnels impartiaux établissent la valeur du bien eu égard aux prix pratiqués sur le marché, vous disposez ainsi d’une indication fiable et difficilement discutable. En réalité, malheureusement, un indivisaire obstiné pourra vouloir vendre moins cher s’il est pressé de toucher l’argent. A contrario, l’indivisaire très gourmand pourra faire gonfler le prix, au risque de retarder la vente. Quoi qu’il en soit, ce sujet reste une problématique houleuse lorsqu’elle se pose, et de nature à bloquer votre projet de vendre pendant plusieurs mois.
La répartition du prix entre indivisaires :
La 2nde problématique concerne la répartition du prix de vente. En principe, chaque indivisaire reçoit une partie, à proportion de sa quote-part dans l’indivision. Si vous avez acheté à 50/50, vous partagez tout simplement le prix en 2. En pratique, 2 problèmes peuvent se poser :
- Vous n’avez pas fixé les quotes-parts dans l’acte de vente. Dans ce cas, vous êtes considérés indivisaires à 50/50 et vous partagez le prix de vente. Mais si l’un de vous a financé le bien immobilier dans une plus forte proportion, il se sent lésé au moment de la répartition du prix de vente.
- L’un de vous a financé des travaux d’amélioration du bien dans une proportion supérieure à sa quote-part dans l’indivision. Il peut légitimement demander une indemnité. Le montant de cette « récompense » doit être évalué eu égard à la plus-value créée par lesdits travaux : difficile à estimer en pratique…
Dans ces diverses situations, la vente du bien en indivision à 50/50 devient compliquée. Heureusement, la loi prévoit des mécanismes pour en sortir.
Vente d’un bien en indivision à 50/50 : vos 4 options
Vous envisagez la vente d’un bien en indivision à 50/50 ? Voici vos 4 options, en fonction du climat d’entente entre vous…
La vente du bien d’un commun accord
Vous êtes tous 2 d’accord sur le principe et les modalités de la vente ? Bonne nouvelle, vous pouvez vendre sans plus tarder ! La procédure est la même que dans le cadre d’une vente classique : mise en vente par agence ou de particulier à particulier, signature du compromis, réitération par acte authentique devant notaire.
A défaut d’accord unanime, la loi prévoit en principe une échappatoire : les indivisaires qui détiennent la majorité des 2/3 des droits dans l’indivision peuvent obtenir la vente en justice. Dans le cas d’une vente d’un bien en indivision à 50/50, cette alternative de facto n’est pas envisageable.
La vente de votre quote-part
Si l’autre indivisaire refuse de vendre le bien, vous pouvez tout à fait lui proposer qu’il vous rachète vos parts. Reste à se mettre d’accord sur le prix, et le conflit d’intérêts est évident…
A noter : vous pouvez également vendre votre quote-part à un tiers, même si cette option est peu réalisable en réalité. En tout état de cause, l’autre indivisaire dispose d’un droit de préemption sur votre quote-part, attention à bien l’avertir de votre projet et à respecter la procédure (notification de votre volonté par voie d’huissier, puis respect du délai de préemption d’un mois).
La voie judiciaire
Dernière option pour la vente d’un bien en indivision à 50/50 lorsque le désaccord persiste et que les autres alternatives échouent : la voie judiciaire. Le juge, sous réserve d’impossibilité de trouver un accord amiable, ordonne le partage judiciaire du patrimoine. Il s’agit de répartir les biens immobiliers à parts égales. A défaut de partage, la vente est ordonnée par le tribunal qui établit les modalités de la vente du bien en indivision à 50/50 (prix et répartition).
Le partage amiable
Dans le cadre d’une indivision successorale, vous pouvez vous mettre d’accord avec l’autre indivisaire pour partager le patrimoine. A vous de fixer les parts de manière égale. Si les biens n’ont pas la même valeur, vous pouvez mettre en place un système de compensation financière.