Surface habitable : définition et mode de calcul

La surface habitable d’un logement désigne la superficie totale disponible pour l’habitation. À ne pas confondre avec la surface Loi Carrez, la surface habitable doit notamment être indiquée dans le contrat de location d’un logement vide. Cette mesure est également nécessaire au calcul de la base fiscale de certaines taxes. Alors comment calculer la surface habitable d’un appartement ou d’une maison ? Quelles pièces intégrer ? Et quelle est la différence avec la surface Loi Carrez ?

Qu’est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable est définie par la loi Boutin, et mentionnée à l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Pour rappel, la surface habitable minimum d’un logement doit être d’au moins 14 mètres carrés par habitant, pour les quatre premiers habitants du logement. Au-delà du quatrième habitant, dix mètres carrés supplémentaires par habitant doivent être prévus. Mais que comprend exactement la surface habitable d’un logement ? Et à quoi cette mesure sert-elle ?

Définition

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite d’un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Elle représente l’espace qui est réellement disponible, qui peut réellement être aménagé et habité par les occupants du logement.

Ainsi, la surface habitable d’un logement est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque pièce, à laquelle on retire les surfaces occupées par :

• les murs ;
• les cloisons ;
• les marches et les cages d’escalier
• les gaines techniques ;
• les embrasures de portes et de fenêtres.

Que comprend la surface habitable ?

Certaines pièces ne sont pas destinées à l’habitation à proprement parler. Elles ne sont donc pas incluses dans le calcul de la surface habitable d’un appartement ou d’une maison :

• les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ;
• les combles non aménagés ;
• les caves ;
• les sous-sols ;
• les remises ;
• les garages ;
• les terrasses ;
• les loggias ;
• les balcons ;
• les séchoirs extérieurs au logement ;
• les vérandas ;
• les volumes vitrés prévus à l’article R111-10 du Code de la construction et de l’habitation ;
• les locaux communs et les autres dépendances du logement.

Lorsqu’elles sont situées à l’intérieur du logement (les habitants ne passent pas par l’extérieur pour y accéder), la surface de certaines pièces est intégrée au calcul de la surface habitable (article R111-1 du Code de la construction et de l’habitation). Leur hauteur sous plafond doit dépasser 1,80 mètre :

• les buanderies ;
• les débarras ;
• les séchoirs ;
• les celliers.

S’il est situé à l’intérieur du logement, et qu’il mesure plus d’1,80 mètre de hauteur, un placard ou un débarras est inclus dans la surface habitable du logement. Les couloirs et les pièces d’eau sont également intégrés au calcul de cette mesure (cuisines, salles de bain, salles d’eau, cabinets d’aisance). L’espace situé sous un escalier ouvert compte dans le calcul à partir d’1,80 mètre de hauteur.

À quoi sert cette notion ?

Notion importante en droit immobilier, la surface habitable d’un logement doit être connue pour pouvoir être indiquée dans plusieurs types d’actes et documents.

En cas de location vide, le contrat de location doit impérativement mentionner la surface du logement (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). Les annonces (en ligne, sur papier ou en agence) doivent également préciser la surface habitable du logement mis en location. Si le bail ne mentionne pas cette donnée, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de régulariser la situation. Si ce dernier ne répond pas ou refuse de le faire, le locataire peut saisir la juridiction compétente, pour obtenir une diminution de son loyer.

Dans le cas où le locataire constate que la surface habitable de son logement est inférieure de plus d’1/20ème à la surface habitable mentionnée dans le contrat de location, il peut demander une baisse de loyer au propriétaire. Cette diminution du loyer est proportionnelle à l’écart relevé. L’obligation de mentionner la surface habitable du logement ne s’applique pas en cas de location d’un logement meublé, ou d’une résidence secondaire et saisonnière.

En revanche, en cas de vente du logement, sa surface habitable ne doit pas obligatoirement être mentionnée dans le contrat de vente. Si cette donnée est indiquée et que l’acquéreur relève une erreur de mesure, le vendeur peut se voir opposer une demande de dédommagement.

Comment calculer la surface habitable ?

Le propriétaire qui souhaite mettre son bien immobilier en location doit connaître sa surface habitable. Comme vu précédemment, cette donnée doit en effet être indiquée dans l’annonce de location et dans le bail locatif.

Pour mesurer la surface habitable de son logement, il peut :

• réaliser lui-même la mesure : la mesure de la surface indiquée engage la responsabilité du propriétaire du logement. Si l’erreur relevée par le locataire est supérieure à 1/20ème de la superficie réelle, ce dernier peut demander une diminution du loyer au propriétaire ;
• faire appel à un professionnel : l’intervention d’un diagnostiqueur certifié permet au propriétaire de s’assurer de l’exactitude et de la précision du calcul. Il s’agit en général d’un géomètre-expert, qui engage sa responsabilité civile. Le professionnel fournit au propriétaire une attestation de surface habitable, un document à valeur légale. En cas de litige, le propriétaire du bien immobilier est protégé. Le coût de l’intervention du géomètre-expert varie en fonction de la localisation et de la taille du logement à évaluer.

Le propriétaire peut également confier la réalisation de la mesure de la surface habitable à un intermédiaire : une agence immobilière, un notaire ou un mandataire immobilier par exemple. Cet intermédiaire s’occupe des démarches et sollicite un professionnel de son réseau pour procéder au diagnostic demandé.

La mesure de la surface habitable a une durée de vie illimité. Elle reste valable tant que le propriétaire ne réalise aucuns travaux pouvant altérer la surface du bien immobilier.

Loi Carrez, surface de plancher et surface utile : quelles différences ?

Obligatoirement mentionnés dans certains actes, plusieurs calculs et types de mesures permettent d’évaluer la superficie d’un appartement ou d’une maison. Alors quelle est la différence entre la surface habitable d’un logement et sa surface en Loi Carrez ? Qu’est-ce que la SHON et la surface de plancher d’un bien immobilier ? Et qu’entend-on par surface utile ?

Surface habitable et Loi Carrez

Connue sous le nom de « Loi Carrez », la loi du 18 décembre 1996 vise uniquement la vente d’un bien immobilier (appartement ou maison), représentant un lot en copropriété. Elle impose au vendeur de :

• faire figurer la superficie de la partie privative du lot de copropriété, dans tous les actes relatifs à sa vente (avant-contrat, contrat de vente) ;
• mesurer cette surface en se conformant aux règles de calcul légales. En cas d’erreur de calcul, l’acheteur peut exiger une réduction du prix de vente.

La surface habitable et la superficie Loi Carrez mesurent la surface de plancher construite du logement. Elles excluent toutes deux les parties non aménageables (murs, embrasures de portes, escaliers…) et les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur de plafond. Elles incluent toutes deux les combles aménagés. Plus étendue que la surface habitable, la surface en Loi Carrez inclut toutes les surfaces construites et couvertes du logement (vérandas, combles non aménagées et greniers, sous-sol… dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre).

La surface Loi Carrez (également appelée surface privative) ne doit être mentionnée que dans l’acte de vente d’un bien en copropriété. La surface habitable doit quant à elle être indiquée dans le contrat de location d’un bien immobilier.

Surface habitable et surface de plancher

Utilisée notamment au stade de la construction du logement, la surface de plancher correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert du logement, calculée à partir du nu intérieur des façades. Contrairement à la surface habitable du logement, la surface de plancher inclut les vérandas et l’espace qu’occupent les cloisons et murs intérieurs.

Ces deux mesures n’ont pas la même utilité. Mesurée au moment de la construction d’un bien immobilier neuf (appartement ou maison), la surface de plancher est nécessaire pour poser la demande de permis de construire. Elle doit également être mentionnée dans les déclarations préalables, en cas de travaux de rénovation ou d’agrandissement (extension d’un logement existant). Depuis le 1er mars 2012, la surface de plancher remplace la SHON (surface hors œuvre nette) et la SHOB (surface hors œuvre brute).

Surface habitable et surface utile

La surface utile et la surface habitable d’un logement ne doivent pas être confondues. Définie à l’article R353-16 du Code de la construction et de l’habitation, la surface utile d’un logement correspond à sa surface habitable augmentée de la moitié de la surface de certaines de ses annexes :

• les caves et les sous-sols ;
• les remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs ;
• les greniers et combles aménageables ;
• les resserres ;
• les loggias, les balcons, les vérandas.

Pour que la surface de ces pièces soit comptabilisée dans la surface utile du logement, elles doivent être réservées à l’usage exclusif de l’occupant. Leur hauteur sous plafond doit être supérieure à 1,80 mètre.