Promesse de vente ou compromis: à quoi s’engagent le vendeur et l’acheteur du bien immobilier ?

Le compromis de vente, sous cette dénomination précise, est absent des textes de loi. Le Code civil, en effet, évoque la promesse de vente. Ce terme impose de distinguer la promesse unilatérale de vente (PUV) de l’acte synallagmatique. Dans le langage courant, la promesse de vente désigne la PUV, le compromis de vente désigne la promesse synallagmatique. Avant de signer votre avant-contrat, que vous soyez le vendeur ou l’acheteur du bien immobilier objet de la transaction, vous devez connaître la différence entre promesse et compromis de vente. En fonction de la nature de l’acte, en effet, vos engagements diffèrent.

Avez-vous intérêt à privilégier la promesse ou le compromis de vente ? Cet avant-contrat, quelle que soit sa nature juridique, est-il obligatoire ? Faut-il nécessairement passer devant notaire ? Quelles clauses contractuelles vérifier avant de signer ? Réponses !

Promesse ou compromis de vente : quelles différences ?

Une promesse de vente, rédigée par écrit et signée par les parties, officialise les modalités de vente d’un bien immobilier. Au choix, cet acte constitue :

• Une promesse unilatérale de vente (PUV) – on parle de promesse de vente.
• Une promesse synallagmatique de vente – on parle de compromis de vente.

Le point commun entre ces 2 types d’actes : ils sont des avant-contrats. C’est-à-dire qu’ils précèdent tous 2 l’acte de vente définitif – également désigné dans le langage courant par les termes acte authentique ou vente définitive. Les promesses, unilatérale ou synallagmatique, n’en sont pas moins des contrats qui engagent les parties à respecter leurs obligations telles que mentionnées dans la promesse. Au moment de signer l’acte de vente définitif, on parle d’ailleurs de réitération par acte authentique : vous ne faites que réitérer la promesse.

L’article 1589 du Code civil prévoit que la promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, vaut vente dès lors que l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur la chose – le bien immobilier – et le prix. Alors à quoi sert de faire un avant-contrat ? Principalement à « bloquer » le bien, pour retarder la vente. Dans quel but ? Tout dépend de la nature de l’avant-contrat. C’est là que la différence entre promesse et compromis de vente prend tout son sens.

A noter : par souci de simplification, on parlera dans la suite de l’article de promesse de vente pour désigner la PUV, de compromis de vente pour désigner la promesse synallagmatique.

Les engagements du vendeur et de l’acheteur à la loupe

• Promesse de vente : seul le vendeur s’engage à vendre. L’acquéreur ne s’engage pas à acheter.
• Compromis de vente : le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur à acheter – sous réserve, éventuellement, des conditions suspensives.

Hypothèse n°1 : le vendeur refuse de vendre.

Dans le cadre d’une promesse ou d’un compromis de vente, le vendeur peut voir sa responsabilité contractuelle engagée s’il revient sur son engagement de vendre. Il risque de devoir verser des dommages et intérêts, voire d’être forcé de vendre par décision de justice – rare en pratique.

Hypothèse n°2 : l’acquéreur refuse d’acheter.

• Dans le cadre d’un compromis de vente, et si toutes les conditions suspensives sont remplies, l’acheteur qui refuse d’acheter prend les mêmes risques – versement de dommages et intérêts et vente forcée.

A noter : la jurisprudence ajoute que l’acquéreur doit également indemniser l’agent immobilier qui perd le bénéfice de sa commission lorsque la transaction n’aboutit pas.

• Dans le cadre d’une promesse de vente, en revanche, l’acheteur peut librement refuser d’acquérir le bien immobilier. Mais attention ! Dans ce cas, il doit au vendeur une indemnité d’immobilisation. Son montant s’élève à 10 % du prix de vente.

Les modalités de l’indemnité d’immobilisation et du dépôt de garantie

• Promesse de vente : le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation, égale à 10 % du prix de vente hors frais de notaire. S’il décide d’acheter le bien immobilier, il lève l’option. Les sommes versées à titre d’indemnité d’immobilisation sont déduites du prix. S’il décide de ne pas acheter, il perd les sommes qui restent acquises au promettant.
• Compromis de vente : il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Son montant, en pratique, est compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Les parties peuvent négocier ce point ensemble. L’acquéreur s’est engagé à acheter : au moment de la signature de l’acte authentique, il paye le prix au vendeur, déduction faite des sommes affectées en dépôt de garantie. S’il refuse d’acheter, les sommes sont consignées. Le vendeur peut alors demander des dommages et intérêts dans le cadre d’une procédure judiciaire. Les sommes affectées en dépôt de garantie sont déduites du montant des dommages et intérêts alloués, le cas échéant.

A noter : les parties peuvent prévoir d’insérer dans l’avant-contrat une clause pénale. Cette clause détermine en amont le montant des dommages et intérêts à payer en cas de non-respect de ses obligations contractuelles par une des parties.

Quel type d’avant-contrat privilégier ?

En pratique, le compromis de vente est plus répandu. Il sécurise mieux le vendeur, dans la mesure où l’acheteur est obligé d’aller au bout de la transaction. La promesse de vente est utile lorsque le candidat à l’achat n’est pas sûr de vouloir acheter ou lorsqu’il hésite entre plusieurs biens immobiliers.

L’acheteur s’offre ainsi plus de temps pour réfléchir ou pour choisir son préféré, sur lequel il lève l’option au terme du délai contractuel. Encore faut-il pouvoir renoncer à l’indemnité d’immobilisation à défaut de levée d’option… La promesse dans ce contexte est intéressante pour le vendeur qui n’est pas pressé de vendre. Il peut récupérer de l’argent puis remettre son bien en vente.

A noter : la promesse de vente entraîne un léger surcoût et une formalité supplémentaire à la charge du bénéficiaire. L’acte en effet doit obligatoirement être enregistré auprès des services fiscaux, moyennant des droits d’enregistrement d’un montant de 125 €.

Le compromis de vente est-il obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière ?

Principe : l’avant-contrat facultatif.

Signer une promesse ou un compromis de vente n’est pas obligatoire. En pratique, une vente immobilière est pourtant précédée d’un avant-contrat la plupart du temps.

A noter : ce n’est pas le droit de rétractation qui justifie la signature d’un avant-contrat. L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit en effet qu’en l’absence de compromis de vente préalable, le délai de rétractation de 10 jours court à compter de la notification de l’acte authentique de vente.  La signature définitive ne pouvant intervenir avant ce délai de 10 jours. Pour rappel : 2 exceptions au droit de rétractation :

• L’acheteur professionnel ne peut en bénéficier. Si vous vendez à un promoteur, par exemple, il ne peut se rétracter.
• Si vous vendez ou achetez un terrain, le droit de rétractation légal n’est ouvert que lorsque le terrain est situé dans un lotissement.

La signature de l’avant-contrat justifié par la réalisation des conditions suspensives.

Souvent, l’acheteur achète sous condition(s) suspensive(s). Par exemple :

• Condition suspensive d’obtention de prêt.
• Condition suspensive de vente d’un bien pour financer l’acquisition d’un autre.
• Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Ces conditions exigent un délai de réalisation. En signant un compromis de vente, l’acheteur bloque le bien immobilier jusqu’à réalisation des conditions. L’avant-contrat est ainsi justifié.

A noter : le droit de préemption des communes justifie également la signature d’un avant-contrat. Le droit de préemption en effet doit obligatoirement être purgé avant la vente définitive.

Devez-vous passer devant notaire ou par agence ?

Le compromis de vente, au même titre que la promesse, peuvent être passés au choix :

• Sous seing privé : les parties procèdent ensemble, par l’intermédiaire ou non d’un agent immobilier.
• Par acte authentique : l’acte est rédigé par notaire et signé en l’étude. L’acheteur et le vendeur peuvent faire intervenir leur notaire respectif, sans surcoût – les notaires se partagent les honoraires.

Seule hypothèse où l’avant-contrat doit obligatoirement être passé devant notaire : lorsque la durée est supérieure à 18 mois.

Quelles clauses du compromis de vente vérifier le jour J ?

Vous êtes sur le point de signer le compromis de vente ? Vérifiez les clauses suivantes :

• La date de réitération par acte authentique. Elle tient compte du délai nécessaire à la réalisation des conditions suspensives et à la purge du droit de préemption. En pratique, le délai est égal à 3 mois environ – avec prorogation possible. Libre aux parties de prévoir un délai plus ou moins long. A noter : dans une promesse de vente, on parle de délai de levée d’option. Il s’agit du délai accordé au bénéficiaire pour lever l’option.
• Les conditions suspensives. L’acheteur notamment doit vérifier que ses conditions sont bien mentionnées. A défaut, il ne peut se fonder sur leur non-réalisation pour refuser d’acheter.
• Les mentions obligatoires : prix de vente et modalités de paiement, frais de notaire et frais d’agence le cas échéant, identité des parties, description du bien immobilier, droit de rétractation…

Veillez également à ce que les annexes obligatoires soient jointes au compromis de vente. Elles doivent inclure les diagnostics immobiliers, et les documents de copropriété le cas échéant.

Pour aller plus loin : de l’importance de l’offre d’achat

Avant de signer le compromis de vente, vous avez fait une offre d’achat que le vendeur a accepté. Sachez que l’offre vous engageait déjà !

• Une offre au prix ne peut être refusée par le vendeur. En faisant votre offre au prix, vous vous engagez à acheter.
• Si vous vous rétractez après acceptation de votre offre, le vendeur pourra exiger des dommages et intérêts alors même que vous n’avez pas signé de compromis de vente.

Attention à ne pas faire d’offre à la légère !