Vice caché dans une maison : comment vous en prémunir ?

Un vice caché dans une maison peut avoir des conséquences lourdes sur le plan financier. En fonction de la nature du défaut et de l’étendue des dommages, vous devez envisager des travaux onéreux. C’est pourquoi il est primordial de prendre toutes précautions utiles au moment de votre achat immobilier. Vous êtes passé à côté d’un problème important lors de votre visite ? La loi, sous conditions, vous offre des recours contre le vendeur : la garantie légale des vices cachés dans une maison ancienne, la garantie décennale dans le neuf. Découvrez comment éviter des surcoûts imprévus, en amont et en aval de votre acquisition.

Exemples de vice caché dans une maison :

• Fissures dans les murs porteurs, à l’intérieur ou à l’extérieur, et invisibles à l’occasion de votre visite du bien.
• Infiltrations dans les murs ou les combles.
• Fragilité des poutres de soutènement – abimées par le passage antérieur de termites, par exemple.
• Nuisances sonores, qu’elles qu’en soient la provenance.
• Défaut dans la charpente ou sur la toiture.
• Instabilité du terrain sur lequel la maison est construite.
• Equipements non-conformes aux normes – hors champ d’application des diagnostics techniques obligatoires.
• …

Garantie légale des vices cachés : attention à la clause d’exclusion !

Le vice caché dans une maison, a priori, est couvert par la garantie légale des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil. Cette protection au bénéfice de l’acquéreur d’un bien immobilier est précieuse. Le mécanisme :

1. Vous achetez un bien immobilier.
2. A l’occasion de son occupation, vous remarquez un vice caché dans la maison ou l’appartement.
3. Sous conditions, vous obtenez réparation auprès du vendeur. Vous avez le choix entre 2 options. Soit vous annulez la vente : vous restituez le bien immobilier, et le vendeur vous rembourse. Soit vous demandez la diminution du prix de vente : vous conservez le bien immobilier, le vendeur vous indemnise. Quel que soit votre choix, vous pouvez en outre obtenir des dommages et intérêts.

A noter :

• En cas d’annulation de la vente contre remboursement du prix, vous récupérez le prix de vente ainsi que tous les frais afférents – frais de notaire, notamment.
• En cas de diminution du prix, vous êtes indemnisé à hauteur du montant des travaux de réparation nécessaires à la remise en l’état du bien immobilier.
• Les dommages et intérêts réparent votre préjudice. Ils sont automatiques lorsque le vendeur est un professionnel ou lorsque le vendeur non-professionnel est de mauvaise foi.

Cette protection accrue de l’acheteur en cas de vice caché dans une maison, malheureusement, est écartée dans la plupart des transactions.

Pouvez-vous éviter l’exclusion de garantie en cas de vice caché dans une maison ?

Une clause d’exclusion de garantie des vices cachés est quasi-systématiquement insérée à l’acte de vente d’une maison ancienne. Cette clause est valable. En conséquence, vous ne disposez d’aucun recours contre le vendeur a posteriori, quels que soient les défauts du bien immobilier.

2 parades :

• Refusez la vente en l’état. Vous ne voulez pas renoncer à vos recours en cas de vice caché dans la maison ? Vérifiez l’existence de la clause d’exclusion dans l’acte de vente, puis négociez. Vous pouvez obtenir sa suppression, auquel cas vous pourrez exercer une action en réparation ultérieurement à la vente, en cas de vice caché dans la maison.
• Vérifiez la validité de la clause d’exonération de responsabilité du vendeur. Le vendeur immobilier ne peut s’exonérer valablement de sa responsabilité au fondement d’un vice caché dans une maison qu’à 2 conditions. Il doit être non-professionnel : la clause ne bénéficie en aucun cas au vendeur professionnel, peu importe qu’elle soit insérée au contrat de vente. Il doit être de bonne foi : le vendeur de mauvaise foi ne peut en aucun cas se prévaloir de la clause d’exclusion de responsabilité.

Pouvez-vous vous fier exclusivement à la garantie des vices cachés ?

En cas de vice caché dans une maison, la garantie légale, lorsqu’elle n’est pas exclue, n’est pas toujours facile à mettre en œuvre. Plusieurs raisons à cela :

• Les conditions légales du vice caché et de la mise en œuvre de la garantie sont strictes. Ce recours ne vous est donc pas nécessairement ouvert malgré le défaut de la maison.
• C’est à vous de prouver le vice caché dans une maison. La preuve est souvent difficile à rapporter.
• Sauf résolution amiable du litige, vous devez engager une procédure judiciaire, longue et coûteuse.

Il est donc primordial de connaître toutes vos options en cas de vice caché dans une maison.

Faire jouer la garantie légale en cas de vice caché dans une maison ancienne

La loi pose 3 conditions pour bénéficier de la garantie des vices cachés.

• Le défaut est caché, c’est-à-dire qu’il n’est pas apparent au moment des visites.
• Le défaut existe avant la vente.
• Le vice caché dans une maison la rend inutilisable ou diminue grandement son usage.

Prouvez le vice caché

C’est à vous, acquéreur, de prouver les conditions du vice caché.

La condition du défaut non-apparent :

• Les défauts visés expressément par les diagnostics ne peuvent être considérés comme des vices cachés.
• A moins d’être un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment, la preuve du vice caché dans une maison est largement acceptée. Exemples : un défaut de charpente est considéré comme non-apparent dans la mesure où vous n’avez pas un accès aisé aux combles. Des fissures dans le sol peuvent constituer un vice caché dans une maison lorsqu’une moquette les dissimule. Attention : si le vendeur vous a informé des défauts, et accordé une remise sur ce motif, vous ne pouvez légitimement mettre en œuvre la garantie des vices cachés.

La condition de l’existence du défaut antérieure à la vente :

Cette condition est particulièrement difficile à prouver. C’est pourquoi il est souvent nécessaire de recourir à un expert.

Agissez dans les délais

Vous disposez d’un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice caché dans une maison pour agir en justice.

A noter :

• Le délai court à compter du jour où vous découvrez le défaut, et non à compter de la vente.
• Pour agir dans les délais, veillez à engager un recours judiciaire. Les discussions à l’amiable avec l’acquéreur, en effet, n’interrompent pas le délai.

Pour obtenir réparation, vous devez saisir le Tribunal de grande instance du lieu de situation de la maison. Vous devez obligatoirement vous faire représenter par un avocat.

Vice caché dans une maison : les alternatives à la garantie légale

L’acte de vente exclut la garantie des vices cachés ? Vous ne parvenez pas à rapporter la preuve du vice caché dans la maison ? Vous préférez éviter les mauvaises surprises, et vous économiser une procédure judiciaire fastidieuse ? Voici vos alternatives.

Des précautions en amont

En amont de la vente immobilière, plusieurs précautions vous permettent d’identifier un vice caché dans une maison.

Lisez et comprenez les diagnostics techniques :

Pour se conformer à son obligation d’information précontractuelle, le vendeur a l’obligation légale d’effectuer des diagnostics immobiliers en amont de la vente. Les diagnostics obligatoires permettent de mettre en lumière les vices suivants :

• Présence de plomb, d’amiante, de termites et de mérules.
• Non-conformité des installations de gaz, d’électricité et d’assainissement non collectif.
• Risques naturels et technologiques dans la zone de situation du bien immobilier.
• Isolation médiocre du logement.

Vous prenez connaissance du dossier de diagnostics techniques (DDT) avant de signer. Au moment de la signature de l’acte définitif, le notaire attire de nouveau votre attention sur les anomalies constatées, le cas échéant. Dès lors, vous n’avez aucun recours sur les points litigieux mis en lumière dans le DDT. C’est-à-dire qu’une anomalie révélée par diagnostic n’est pas considérée comme un vice caché dans une maison.

A noter : les divers diagnostics sont obligatoires sous conditions – d’ancienneté de la maison, de localisation du bien… Lorsqu’ils sont facultatifs et non effectués, tout défaut afférent peut constituer un vice caché dans une maison.

Demandez l’avis d’un professionnel expert :

Vous avez des doutes sur la solidité du bâti ? L’état des poutres vous paraît problématique ? Vous préférez vérifier le bon fonctionnement des équipements ? Vous avez tout intérêt à vous faire assister par un professionnel du bâtiment à l’occasion des visites.

Attention : malgré tout son professionnalisme, l’artisan ne saurait vous garantir l’absence de vice caché dans une maison.

N’oubliez pas que vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Si vous avez promptement signé, mais que vos doutes persistent, profitez de ce délai pour faire passer une entreprise – cabinet d’architectes ou d’expertise immobilière, entreprise de travaux…

Des recours alternatifs en aval

Vous êtes passé à côté d’un vice caché dans une maison ? Vous le constatez une fois entré dans les lieux – ou plusieurs mois après emménagement et prise de possession des lieux ? Si la garantie légale des vices cachés ne vous est pas ouverte – clause contractuelle d’exclusion – vous disposez néanmoins d’un ultime recours : la mauvaise foi du vendeur.

Le principe : le vendeur qui a connaissance du vice caché dans une maison est de mauvaise foi. Le vendeur professionnel est réputé connaître les vices cachés affectant le bien immobilier.

En conséquence :

• Le vendeur est un particulier : si vous prouvez qu’il connaissait le vice caché, vous pouvez demander des dommages et intérêts d’un montant égal au coût des travaux. Vous pouvez également faire annuler la vente.
• Le vendeur est un professionnel : vous n’avez rien à prouver. Vous obtenez réparation – annulation de la vente ou diminution du prix, et dommages et intérêts.

Exemples de mauvaise foi : le vendeur a dissimulé des fissures dans un mur en appliquant du papier peint. Le vendeur n’effectue les visites qu’en dehors des heures des nuisances sonores. Le vendeur repeint les murs juste avant les visites pour cacher des infiltrations.

Le cas particulier du vice caché dans une maison neuve

Vous achetez un bien immobilier neuf ou sur plan ? La construction date d’il y a moins de 10 ans ? Le défaut porte sur une extension ou des travaux réalisés il y a moins de 10 ans ? EN cas de vice caché dans une maison neuve, vous pouvez obtenir réparation plus facilement sur le fondement de la garantie décennale.