Résidence secondaire : plus-value, taxe foncière et taxe d’habitation

Votre résidence secondaire est soumise à une fiscalité spécifique, moins avantageuse qu’en résidence principale. Découvrez toutes les infos essentielles !

Résidence secondaire : de quoi parle-t-on ?

La résidence secondaire se définit par opposition à la résidence principale. Il s’agit donc du bien immobilier dans lequel vous ne résidez pas de manière habituelle. C’est un lieu de villégiature, vous vous y rendez le week-end ou pendant vos vacances !

Tout type de bien immobilier peut être une résidence secondaire :

• Votre maison de campagne ou au bord de la mer, dans la famille depuis des générations ou acquise récemment.
• Votre chalet ou votre appartement au ski.
• Votre mobile-home ou votre caravane sur votre lieu de vacances.

Vous pouvez être propriétaire ou locataire de votre résidence secondaire. Vous pouvez en effet louer un logement dans le cadre d’un bail d’habitation classique, pour en faire votre résidence secondaire et vous assurer un lieu de villégiature toujours disponible, à un loyer avantageux – moins cher que dans le cadre d’une location saisonnière. Attention ! Sous conditions, vous payez la taxe d’habitation sur votre maison de vacances.

A noter : dans le cadre d’une location saisonnière, le temps d’un week-end ou d’un court séjour, le logement n’est pas considéré comme votre résidence secondaire. Il constitue celle du propriétaire, qui l’utilise éventuellement à des fins d’investissement locatif.

Résidence principale ou secondaire : quel est l’intérêt de la question ?

Tout logement est soit une résidence principale, soit une résidence secondaire. L’intérêt de déterminer la nature du logement est principalement fiscal. La fiscalité applicable, en effet, change en fonction de la nature principale ou secondaire du logement.

Le montant de la taxe d’habitation et le calcul de l’impôt sur la plus-value, notamment, varient en résidences principale ou secondaire. Notez que la fiscalité est plus avantageuse en résidence principale…

Achat de résidence secondaire : avez-vous droit aux prêts aidés ?

En principe, vous ne bénéficiez pas des prêts aidés pour l’achat de votre résidence de villégiature. La loi prévoit en effet que les prêts aidés – PTZ, PAS et autres prêts conventionnés – sont réservés au financement de l’achat de votre résidence principale. Les textes précisent que dans ce cadre, le logement doit être occupé au moins 8 mois par an – sauf déplacements professionnels fréquents.

Pourtant certains aménagements sont prévus. Vous pouvez par exemple bénéficier de prêts aidés pour l’achat de votre bien immobilier sous 2 conditions :

• La résidence devient votre résidence principale au moment de votre départ à la retraite, dans un délai maximum de 6 ans à compter de l’acquisition.
• Vous mettez le bien immobilier en location pendant ces 6 années maximum, à un loyer plafonné.

Ce qu’il faut retenir : vous pouvez acheter un bien immobilier avec un prêt aidé, sans l’utiliser immédiatement en tant que résidence principale. Mais vous ne pouvez pas non plus l’utiliser comme résidence secondaire : le logement doit être mis en location et le bien doit devenir votre résidence principale dans un délai maximum de 6 ans.

Travaux de rénovation : quelles aides financières ?

TVA à 5,5 % et primes énergie : vous pouvez bénéficier d’aides financières pour vos travaux de rénovation énergétique ! Toutes les aides en revanche ne vous sont pas ouvertes, on fait le point.

• Crédit d’impôt CITE : il est réservé aux résidences principales.
• Eco-PTZ : vous ne pouvez pas en bénéficier pour votre résidence de vacances. Une nuance néanmoins : si vous louez un bien immobilier à un locataire qui en fait sa résidence principale, vous pouvez demander un éco-prêt à taux zéro pour financer les travaux d’amélioration énergétique.
• TVA à 5,5 % : vous en bénéficiez pour vos travaux d’amélioration de la qualité énergétique de votre résidence secondaire. A priori, votre artisan ou entreprise l’applique automatiquement.
• Prime énergie : les fournisseurs d’énergie, autorisés par l’Etat, accordent des primes pour la réalisation de travaux d’économies d’énergie effectués par un professionnel RGE. Vous pouvez en bénéficier dans votre résidence de villégiature ! La demande est effectuée directement auprès du fournisseur d’énergie.

Devez-vous payer une taxe d’habitation pour votre résidence secondaire ?

Oui, vous payez la taxe foncière et la taxe d’habitation – éventuellement majorée – pour vos résidences principale et secondaire. Conformément à l’article 1408 du Code général des impôts, vous êtes en effet imposé au titre de la taxe d’habitation sur tous les biens immobiliers dont vous disposez au 1^er janvier de l’année d’imposition. Peu importe donc que vous n’habitiez le logement que le temps de quelques week-ends dans l’année : vous payez la taxe d’habitation de votre résidence secondaire.

Une nuance à connaître : si vous payez la contribution à l’audiovisuel public sur votre taxe d’habitation pour votre résidence principale, vous en êtes exonéré pour votre logement secondaire. Vous ne payez la CAP qu’une seule fois.

Sachez en outre que :

• La réforme de la taxe d’habitation ne concerne pas les résidences secondaires. Vous ne serez donc pas exempté.
• Certaines communes appliquent une majoration de la taxe d’habitation sur les logements de villégiature, à hauteur de 5 à 60 %.

Mise en location : qui paye les taxes ?

Le locataire au 1^er janvier de l’année d’imposition paye la taxe d’habitation.

Attention : cette mesure ne vaut que si vous ne disposez pas de votre résidence secondaire. C’est-à-dire que les locations saisonnières ne sont pas concernées. Explications. Vous avez une maison de vacances, que vous occupez de temps en temps et que vous louez quand vous n’y êtes pas ? Peu importe que le bien soit ou non occupé par un locataire au 1^er janvier : vous restez personnellement redevable de la taxe d’habitation.

Vous restez, en tout état de cause, redevable de la taxe foncière sur vos résidences principale et secondaire.

Assujettissement à l’IFI : avez-vous droit à des abattements ?

Non, aucun abattement n’est appliqué sur la valeur de votre résidence secondaire pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

Pour rappel : vous êtes assujetti à l’IFI si la valeur totale de votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 millions d’euros.

Vente de votre résidence secondaire : quid en cas de plus-value ?

La vente de votre résidence secondaire est taxée si vous réalisez une plus-value. Certaines exonérations sont néanmoins prévues :

• Vous êtes propriétaire de votre maison de vacances depuis plus de 30 ans ? Vous n’êtes pas imposé au titre de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente.
• Vous êtes également exonéré si vous utilisez le prix de la vente pour acheter votre résidence principale dans un délai de 2 ans. A noter : pour bénéficier de cette exemption, vous devez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale les 4 années précédentes.
• Vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value immobilière si vous vendez votre bien immobilier à un organisme en charge du logement social.
• Sous conditions, les personnes âgées et les adultes handicapés sont exonérés d’impôt sur la plus-value immobilière.

Pour rappel : le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Notez que le prix d’achat inclut les frais d’agence et les frais de notaire, ainsi que les frais engagés pour d’éventuels travaux de rénovation. En ajoutant ces frais, vous réduisez le montant de la plus-value taxable…

Comment transformer votre résidence secondaire en résidence principale ?

Vous vous installez dans votre résidence secondaire de manière permanente ? Déménagement, départ à la retraite… de nombreuses résidences secondaires se transforment en résidences principales au fil du temps. Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse liée au statut de résidence principale, vous devez signaler le changement à l’administration fiscale. Il suffit d’indiquer l’adresse de votre nouvelle résidence principale au moment de remplir votre déclaration annuelle de revenus.

Une fois votre résidence secondaire déclarée en résidence principale, vous bénéficiez d’allègements fiscaux :

• Vous pouvez prétendre à la réforme de la taxe d’habitation pour en être exonéré.
• Vous profitez d’un abattement de 30 % de la valeur de votre bien immobilier au moment de vérifier votre assujettissement à l’IFI. Le changement de résidence secondaire en résidence principale peut suffire à échapper totalement à l’IFI.
• Vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value au moment de la vente du bien immobilier.

Pourquoi acheter une résidence secondaire ?

En règle générale, l’achat d’une résidence secondaire sert à profiter d’un logement à l’occasion des vacances. A terme, la résidence secondaire peut devenir la résidence principale, au moment du départ à la retraite ou d’un déménagement.

Votre résidence secondaire peut également devenir un investissement locatif.

• Vous louez votre résidence secondaire en location saisonnière : vous en disposez pendant vos vacances, et en tirez des revenus de loyer quand vous n’y êtes pas !
• Vous mettez votre résidence secondaire en location dans le cadre d’un bail d’habitation classique : sous conditions, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation avantageux au moment d’investir, pensez-y !