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La vente en indivision peut poser problème. Le régime de l’indivision, en effet, ne résulte pas toujours d’un choix volontaire des propriétaires du bien immobilier. Et il arrive que des mésententes entre indivisaires viennent faire obstacle au bon déroulement de la transaction. Heureusement, la loi prévoit que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Comment vendre un bien en indivision ? Que faire à défaut d’accord sur le principe ou les modalités de la cession ? Quelles alternatives à la vente du bien immobilier pour sortir de l’indivision ? Découvrez toutes les infos à connaître sur la vente en indivision.

De l’entrée à la sortie de l’indivision : rappels de base

L’indivision est une manière d’être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs. Les propriétaires indivis – les indivisaires – possèdent l’ensemble des droits de propriété sur l’ensemble du bien immobilier – maison, immeuble, appartement, terrain… La vente en indivision, dans ces conditions, nécessite en principe l’accord unanime de tous.

Le régime de l’indivision se distingue d’autres régimes de propriété à plusieurs :

• Le démembrement de propriété : l’usufruitier détient l’usufruit, le nu-propriétaire détient la nue-propriété. Chacun dispose de droits distincts sur le bien immobilier. Les conditions de vente en indivision ou en démembrement de propriété sont similaires.
• La SCI : les propriétaires en SCI sont associés d’une société civile immobilière. Ils en détiennent des parts. La vente en SCI est facilitée.
• La copropriété : chaque copropriétaire possède une partie du bien immobilier – un appartement dans l’immeuble, en général – en toute indépendance. Une fois encore,
• Une fois encore, la vente d’un lot de copropriété est moins contraignante que la vente d’un bien indivision.

Dans quelles situations un bien se trouve-t-il en indivision ?

Vous pouvez vous retrouver en indivision, volontairement ou non, dans 2 situations fréquentes.

Vous achetez à plusieurs.

• Marié sous le régime de la séparation de biens, pacsé ou en concubinage, vous achetez un logement avec votre partenaire.
• Vous achetez une maison secondaire avec des amis ou des membres de votre famille pour partager les frais.

Le régime de l’indivision s’applique par défaut. C’est-à-dire que si vous ne créez pas une SCI ou une copropriété, vous vous retrouvez en indivision avec les coacquéreurs. En tant que régime par défaut, il est simple à mettre en œuvre. Aucune démarche, aucun frais : vous économisez des contraintes. Attention néanmoins : la vente en indivision peut poser problème…

Vous héritez à plusieurs.

Une succession – ou une donation – peut créer de fait une indivision. En effet, lorsque plusieurs héritiers ou donataires reçoivent un bien immobilier, ils sont réputés indivisaires. En général, ils souhaitent sortir rapidement de cette situation qu’ils n’ont pas choisie. Il est procédé au partage de l’indivision, par le biais de la vente du bien en indivision.

Régime de l’indivision : les droits et les obligations des indivisaires

Pendant tout le temps qui précède la vente en indivision, les indivisaires sont soumis au régime légal de l’indivision. Les décisions qui concernent le bien immobilier se prennent dans le respect des règles de majorité déterminées par la loi. Relativement contraignant, ce régime peut être aménagé via une convention d’indivision.

A noter : la convention d’indivision peut être à durée déterminée ou indéterminée. En cas de convention à durée déterminée, la vente en indivision est d’autant plus difficile à obtenir en cas de désaccord des indivisaires.

Vente en indivision : pourquoi sortir de cette situation ?

Posséder un bien immobilier à plusieurs n’est pas une situation évidente. C’est pourquoi la sortie de l’indivision intervient souvent plus tôt que prévu…

• Les époux divorcent, les partenaires de PACS ou les concubins se séparent.
• Les membres d’une même famille ou les amis ayant acquis ensemble se disputent.
• Les héritiers souhaitent toucher de l’argent de l’héritage plutôt que de se partager une maison.

Parce qu’elle intervient généralement dans un contexte de tension, la vente en indivision peut opposer quelques difficultés. Heureusement la loi facilite la sortie de ce régime de propriété à plusieurs – pour éviter la persistance d’un conflit.

A noter : la vente peut tout à fait être décidée par les indivisaires en dehors de toute situation conflictuelle. C’est le cas par exemple lorsque des conjoints vendent leur résidence principale en indivision pour déménager.

Vente en indivision : vendez votre quote-part à un coïndivisaire

1^ère solution pour sortir de l’indivision, et sans doute la plus simple : la vente de votre quote-part au coïndivisaire. Le coïndivisaire, bien entendu, doit être d’accord pour acheter votre quote-part. Vous devez également vous mettre d’accord sur le prix de vente.

A noter : vous êtes plus de 2 indivisaires ? Si vous vendez à l’un, les autres disposent d’un droit de préemption. En cas d’exercice de ce droit, chaque indivisaire peut prétendre à une part de votre quote-part à proportion de ses droits indivis.

Conseils pour établir le prix juste :

• Faites estimer la maison par plusieurs agents immobiliers locaux et impartiaux, pour éviter tous litiges a posteriori.
• Déduisez du prix de vente les indemnités d’indivision. La loi prévoit en effet qu’en cas de travaux d’amélioration sur le bien immobilier, l’indivisaire qui a payé au-delà de sa quote-part doit être indemnisé. Le montant de cette « récompense » est évalué u égard à la plus-value apportée par lesdits travaux. Exemple : vous avez financé une piscine seul, alors que vous ne détenez que 30 % des droits dans l’indivision. Vous auriez dû payer 30 % des dépenses. Vous pouvez déduire du prix d’achat 70 % de la valeur ajoutée apportée par cette piscine au jour de la mise en vente.

Modalités de la vente en indivision :

• La vente est passée devant notaire.
• Sous conditions, vous bénéficiez de frais de notaire réduits à 2,5 % de la valeur totale du bien en indivision.
• Dès lors que l’acheteur possède toutes les quotes-parts, l’indivision prend fin.

Vente en indivision : vendez votre quote-part à un tiers

Rare en pratique, la vente en indivision peut prendre la forme d’une vente de quotes-parts à un tiers. Vous avez tout à fait le droit de vendre votre quote-part à un tiers. Sachez néanmoins que les indivisaires disposent d’un droit de préemption.

La procédure est strictement encadrée :

1. Notifiez votre décision ainsi que les modalités de vente aux autres indivisaires.
2. Patientez 1 mois pour laisser aux indivisaires le temps de décider de préempter ou non.
3. En cas de préemption, l’indivisaire doit acheter votre quote-part dans un délai de 2 mois. A défaut de préemption, vendez au tiers de votre choix.

A noter : si plusieurs indivisaires souhaitent préempter, ils achètent votre quote-part à proportion de leurs propres quotes-parts respectives dans l’indivision.

Vente en indivision : vendez le bien immobilier

Dernière alternative pour procéder à la vente en indivision : l’ensemble des indivisaires vendent le bien immobilier à un tiers.

Le principe d’unanimité

En principe, la vente en indivision ne peut intervenir qu’en cas d’accord unanime de l’ensemble des indivisaires, sur le principe et les modalités de la transaction.

Dans ce cas, la vente s’effectue dans les conditions classiques d’une vente immobilière.

L’exception : la vente judiciaire en cas de refus d’un indivisaire

A défaut d’accord de tous les indivisaires, la loi prévoit une échappatoire.

Une condition sine qua non de la vente en indivision en cas de refus d’un indivisaire :

Vous détenez au moins 2/3 des droits dans l’indivision, seul ou avec les autres indivisaires vendeurs.

La procédure de vente d’un bien en indivision à défaut d’accord unanime :

1. Vous manifestez votre volonté de vendre devant notaire, à la majorité des 2/3 des droits indivis.
2. Le notaire en informe les indivisaires réfractaires à la vente dans un délai d’1 mois.
3. En cas d’opposition ou de silence pendant 3 mois, vous saisissez le Tribunal de Grande Instance.
4. Le TGI se prononce, en tenant compte des intérêts respectifs de tous les membres de l’indivision.
5. En cas d’autorisation de vente en indivision, le TGI procède à une vente aux enchères.

Attention : la vente judiciaire ne peut en aucun cas intervenir en cas de démembrement de propriété sur le bien en indivision.

Cette option pour la vente d’un bien en indivision est longue et coûteuse. Privilégiez une entente commune, ou la vente de votre quote-part.

Les modalités de répartition du prix

En cas de vente en indivision, chaque indivisaire reçoit une partie du prix proportionnelle à ses droits indivis.

Exemple : vous détenez 20 % du bien immobilier, qui est vendu à un prix de 100 000 €. Vous percevez 20 % x 100 000 = 20 000 €.

Les frais de notaire, de même, sont répartis à proportion.

A noter : le système d’indemnités d’indivision s’applique en cas de vente d’un bien en indivision. C’est-à-dire que l’indivisaire qui a supporté le coût de travaux d’amélioration dans une proportion supérieure à ses droits indivis est indemnisé au jour de la vente. Le montant de l’indemnisation tient compte de la plus-value évaluée au jour de la transaction.