Vente d’un bien en usufruit, succession et usufruit, donation avec réserve d’usufruit… la notion d’usufruit, concept juridique très abstrait, pose souvent question. Dans ce guide complet, nous avons répertorié les questions les plus fréquentes auxquelles nous répondons.
Sommaire
Juridiquement, vous pouvez posséder un bien immobilier à plusieurs de différentes manières :
Vous vendez la nue-propriété de votre logement dans le cadre d’une vente en viager occupé.
La vente en viager occupé vous permet de recevoir de l’argent jusqu’à votre décès, tout en restant dans votre logement.
L’intérêt de la vente en viager occupé pour vous, en tant qu’usufruitier ? Vous touchez un complément de retraite intéressant, tout en conservant la jouissance de votre domicile. Et pour l’acheteur de la nue-propriété ? Le prix de vente est calculé eu égard à l’âge de l’usufruitier. L’aléa relatif à la date du décès de l’usufruitier peut permettre à l’acquéreur de devenir propriétaire à un prix avantageux.
A noter : au jour du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement propriétaire en pleine propriété.
On parle de donation avec réserve d’usufruit. Vos parents continuent de jouir du bien immobilier. Vous en devenez propriétaire au jour de leur décès.
Vous liquidez la succession de votre époux décédé.
En principe, lorsque votre époux décède, vous recevez le logement en usufruit. C’est-à-dire que vous pouvez continuer à y vivre jusqu’à votre décès. Vos enfants héritent de la nue-propriété : ils deviennent pleinement propriétaires au jour du décès de l’usufruitier.
Au moment d’anticiper sa succession, la donation avec réserve d’usufruit est une option intéressante. Les parents donnent la nue-propriété, ils gardent l’usufruit.
L’option pour la pleine propriété est préférable en cas de conflit familial. Le conjoint survivant en effet ne pourra procéder à la vente du bien en usufruit sans l’accord des nus-propriétaires. A défaut d’entente, ces derniers pourraient s’y opposer alors même que le conjoint survivant aurait besoin de vendre le bien en indivision.
Les droits et les obligations de l’usufruitier :
Vous avez l’usus et le fructus. C’est-à-dire que vous pouvez habiter le logement ou le mettre en location, sans l’accord du nu-propriétaire. Vous touchez les loyers le cas échéant.
En contrepartie, vous devez entretenir le bien immobilier.
Les droits et les obligations du nu-propriétaire :
Le nu-propriétaire a l’abusus. C’est-à-dire qu’il dispose du bien immobilier : il peut le vendre ou le détruire. Mais en réalité, il ne peut prendre ces décisions sans l’accord de l’usufruitier. Le nu-propriétaire possède donc le bien, mais quasi-symboliquement. Ce n’est qu’au décès de l’usufruitier que le démembrement de propriété devient intéressant pour le nu-propriétaire. Il en devient en effet pleinement propriétaire, sans rien payer.
A noter : en cas de vente du bien en indivision avant le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire reçoit une partie du prix de vente.
Etre propriétaire d’un bien immobilier coûte de l’argent : impôts et taxes et travaux principalement. Découvrez qui paye quoi en cas de démembrement de propriété.
Votre parent a hérité de l’usufruit du logement familial au décès du conjoint, et vous avez reçu la nue-propriété ?
Par principe, l’usufruitier est réputé propriétaire du bien immobilier devant l’administration fiscale. Sa valeur rentre dans son patrimoine pour le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) le cas échéant.
Considérez que la totalité des frais de travaux sont à la charge de l’usufruitier. Une exception néanmoins : les gros travaux sont payés par le nu-propriétaire. Il s’agit des travaux lourds, touchant à l’enveloppe du bâti – ravalement de façade, changement de clôture, modification de toiture…
Exemple de travaux à la charge de l’usufruitier : réparations des équipements de chauffage, réfection des peintures, remplacement des menuiseries…
L’usufruitier paye la taxe foncière et la taxe d’habitation – à moins que le bien en indivision soit loué. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent prévoir une répartition différente, dans une convention écrite – pour éviter les litiges.
Vous souhaitez sortir de cette situation de démembrement de propriété ? Vous ne voulez plus être propriétaires à plusieurs ? Vous avez besoin d’argent ? Découvrez vos options de vente d’un bien en indivision.
Non, la vente d’un bien en usufruit nécessite obligatoirement le consentement de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ils doivent se mettre d’accord sur le principe et les modalités de la vente. A défaut, le bien en indivision ne peut pas être vendu.
Oui, vous pouvez tout à fait vendre votre droit à l’usufruit sans l’accord préalable du nu-propriétaire. Pour préserver les droits du nu-propriétaire, la loi prévoit que le droit à usufruit s’éteint à votre propre décès. Le nu-propriétaire n’a pas à attendre le décès du nouvel usufruitier pour récupérer la pleine propriété du bien immobilier.
Le nu-propriétaire également peut vendre son droit à la nue-propriété. En tant qu’usufruitier, la loi vous protège : le nouveau nu-propriétaire ne peut en aucun cas vous déloger du bien immobilier.
Vous vendez votre usufruit ? Pour en calculer la valeur, vous pouvez vous reporter au barème légal :
| AGE | VALEUR | VALEUR |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Ce barème publié au Code général des impôts permet également de calculer les droits de donation ainsi que les droits de succession.
Exemple : vous héritez d’une maison d’une valeur de 100 000 € en usufruit, vos enfants en reçoivent la nue-propriété. Vous avez 65 ans. La valeur de l’usufruit est égale à 40 %. Vous payez des droits de succession sur 40 % x 100 000 € = 40 000 €. Vos enfants payent des droits de succession sur 60 000 €.
Le prix de vente d’un bien en usufruit est également réparti sur la base du barème fiscal.
Exemple : vous vendez un bien en usufruit alors que vous avez 85 ans ? Vous recevez 20 % du prix de vente.
Les frais de vente – frais de notaire, diagnostics immobiliers… – sont répartis dans les mêmes proportions.
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bonjour
j'ai fait don de mon bien à mon fils nous aimerons tous les deux vendre ce bien pour racheter un autre bien.
es-que mous l'usufruit est permutable sur le nouveau bien
merci
William Malea "le père" Xavier Malea "le fils" nous sommes en très bonne relation
Bonjour,
Non, il s'agit de deux opérations distinctes.
Il faudra donc faire une nouveau démembrement.
Bien à vous,
Maison-A-Vendre.com
Bonjour, j ai fait donation a mon fils d'une maison en Normandie propriété, maintenant avec mon accord il veut vendre a son fils moi,je lui vendrais l,usufruit, la question est la suivante , j'ai droit d,après le barème a 60000€ je voudrais lui vendre que 30000€ pui je le faire?
Bonjour,
Lorsque vous vendez votre usufruit, le barème fiscal est donné à titre indicatif. Ce barème s'impose en effet uniquement pour le calcul des droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Vous pouvez vous y fier si cela semble pertinent, mais vous pouvez aussi évaluer différemment la valeur économique de votre usufruit eu égard à la réalité.
Votre notaire vous conseille à ce sujet.
Sachez néanmoins que le prix de vente doit correspondre à la valeur réelle du bien, pour ne pas être considérée comme une donation déguisée. Sachez en outre que le prix d'achat sera pris en compte pour le calcul de la plus-value si votre petit-fils vend le bien.
bonjour nous sommes 3 enfant sur un terrain partagé en 3 dont mon pere est en usufruit peut on vendre 1 seul terrain
Bonjour,
Est-ce que chaque enfant a la nue-propriété d'un terrain ou est-ce que vous avez tous les 3 la nue-propriété de la totalité du terrain partagé ?
Sachez quoi qu'il en soit que vous devez obtenir l'accord de votre père usufruitier pour vendre.
Bonjour
Je totalement perdue
Je suis ni propriétaire pleinement de ma maison mais mon père a l’usufruit du terrain sur lequel se trouve la maison. Ce dernier refuse que je vende malgré son approbation verbale, puisque toutes les démarches sont faites ( assainissement, conformité etc) je vis désormais dans une autre région et de plus et perdu mon emploi. Je me retrouve totalement bloqué ainsi que l’acheteur potentiel.Que puis je faire?
Bonjour,
Dans la mesure où votre père a l'usufruit du terrain, vous ne pouvez pas vendre la pleine propriété du bâti et du foncier sans son accord.
Vous pouvez essayer de vendre uniquement votre droit de nue-propriété, mais les acheteurs sont moins intéressés : votre père dans ce cas garde en effet l'usufruit du terrain, il peut donc en user comme il le souhaite, et l'acheteur doit attendre le décès de votre père pour récupérer la pleine propriété.
Vous pouvez éventuellement vous rapprocher d'un avocat : il semble que votre père refuse de vendre alors même que vous avez engagé ensemble les démarches pour vendre ; en outre, votre père visiblement n'utilise pas son droit d'usufruitier sur le terrain. Peut-être que ces circonstances peuvent constituer un abus de droit de sa part. Sachez néanmoins que la procédure est longue et que les frais d'avocat ont un coût.
La meilleure solution est de convaincre votre père de vendre. D'autant plus qu'il récupère une partie du prix de vente, ce qui peut être intéressant pour lui.
bonjour j'ai une petite retraite, je suis propriétaire d'une maison estimée à 150.000 sur laquelle il me reste encore 25.000 à rembourser en crédit puis-je vendre ma maison en nue propriété ? j'ai 67 ans quel montant me revient ?
Bonjour,
Vous pouvez en principe vendre la nue-propriété de votre maison : vous en conservez la jouissance (vous continuez de l'habiter) et l'acquéreur récupère la pleine propriété à votre décès (ce qui prive vos héritiers d'une quelconque part).
Si vous avez un emprunt en cours sur votre maison, rapprochez-vous de votre banque pour vérifier les conditions du contrat de prêt. Veillez également à informer l'acquéreur du capital restant dû sur le prêt ayant financé votre maison, et notamment si vous aviez pris une garantie hypothécaire sur la maison.
A 67 ans, la valeur de la nue-propriété est égale à 60% de la valeur du bien. Pour une maison estimée à 150 000 €, vous vendez la nue-propriété 90 000 €.
Suite au décès de Monsieur X, Madame X propriétaire d'un bien immobilier pour sa moitié et usufruitière du 1/4 de la succession souhaite vendre une partie de cet immeuble. Doit elle obtenir l'accord obligatoirement de ses 4 enfants respectivement nue propriétaire de cette succession.
Bonjour,
Madame X ne peut vendre le bien sans le consentement des nu-propriétaires. Sans ce consentement, elle peut uniquement vendre sa part en pleine propriété (1/2 du bien immobilier) auquel cas ses enfants se retrouvent en indivision avec l'acquéreur, et/ou son usufruit sur 1/8 du bien immobilier.
Bonjour,
J'ai ma maman qui acheté une maison avec son compagnon avec qui elle est pacsée. Elle a payé la maison au 3/4, lui a payé le reste. Elle veut lui donner l'usufruit sur la maison (il fera de même avec elle) dans le cas où elle décède. Mes questions sont les suvantes. Si elle décède avant son conpagnon, vais-je payer des droits de succession tout en devenant nu propriétaire du bien ou je payerai ces droits au décès du compagnon? Est-ce qu'il est possible d'assortir l'usufruit d'un terme déterminé, si oui lequel? Peut-on revenir à tout moment sur un testament où on donne l'usufruit à une personne (ici son compagnon), le modifier, l'annuler? Merci Bien cordialement, Sophie Riché
Bonjour,
- Si elle décède avant son compagnon, vais-je payer des droits de succession tout en devenant nu propriétaire du bien ou je payerai ces droits au décès du compagnon ? => Au décès de votre mère, vous payez des droits de succession sur votre part d'héritage. Si vous héritez de la nue-propriété de la maison, vous payez des droits de succession sur la valeur de cette nue-propriété (calculée selon le barème fiscal ci-dessus), après déduction de l'abattement. Au décès du compagnon de votre mère, vous récupérez l'usufruit (vous devenez pleinement propriétaire) sans payer de droits de succession.
- Est-ce qu’il est possible d’assortir l’usufruit d’un terme déterminé, si oui lequel ? => Votre mère peut faire une donation temporaire d'usufruit. Elle en choisit le terme (soit une durée, soit la survenance d'un évènement). Sachez que la donation, en tout état de cause, est notariée. Le notaire conseille les parties sur le terme de la donation temporaire. Mais c'est votre mère qui choisit.
- Peut-on revenir à tout moment sur un testament où on donne l’usufruit à une personne (ici son compagnon), le modifier, l’annuler ? Votre mère peut tout à fait modifier ou annuler son testament tant qu'elle est vivante. Attention à bien enregistrer les modifications devant notaire, pour constituer une preuve valable.
Bonjour,
J'ai une maison en usufruit, que je n'habite pas. Je ne peux plus m'occuper de l'entretien.
Cette maison revient à un de mes enfants. Il veut la vendre. Ai-je droit à une indemnisation au moment de la vente, sachant que j'ai fait des travaux de rénovation.
Merci de votre réponse.
Bonjour,
1/ Si votre enfant veut vendre la maison, il doit obtenir votre accord préalable.
2/ Si vous êtes d'accord, vous vendez la maison et vous partagez le prix de vente à proportion de vos droits respectifs. Vous pouvez vous référer au barème fiscal (voir tableau ci-dessus) pour calculer votre part, en fonction de votre âge.
3/ En vertu de l'article 599 du Code civil, vous n'êtes pas indemnisé pour les travaux que vous avez effectués, même s'ils ont augmenté la valeur du bien. Vous percevez uniquement votre part dans le prix de vente.
Mon mari est décédé il avait un enfant d'un premier mariage et moi deux enfants aussi d'un premier mariage
A son décès le notaire m'a dit que j'avais 50% de notre maison plus 40%sur la part de mon mari et la fille de mon mari60% surla part de son père
La question est si j'ai bien compris a ma mort mes enfants auront ma part divisée entre eux deux
Merci
Bonjour,
Lorsqu'il y a des enfants de précédents mariages, le conjoint survivant hérite en principe d'1/4 de tout le patrimoine du défunt en pleine propriété.
Dans votre situation :
=> J'imagine que vous étiez mariés sous un régime de communauté, ce qui explique que vous receviez la moitié de la maison (cette moitié vous appartient, elle est hors succession).
=> L'autre moitié de la maison fait partie de la succession. Vous devriez recevoir 25% de cette moitié, les 3/4 restant revenant à la fille de votre mari décédé. Mais peut-être que des dispositions prévues du vivant de votre mari auront modifié cette répartition, demandez à votre notaire...
Quoi qu'il en soit, pour répondre à votre question : oui, vos enfants se partagent votre part à votre décès, chacun reçoit la moitié.
Concrètement :
=> Soit vous décidez de vendre la maison, avec l'accord de la fille de votre mari décédé. Vous partagez le prix de vente selon les proportions indiquées par le notaire. Vos enfants se partageront votre argent (ou ce qu'il en reste) à votre décès.
=> Soit vous décidez de garder la maison avec la fille de votre mari décédé. Dans ce cas, vous êtes en indivision. Et à votre décès, vos enfants se retrouveront en indivision avec la fille de votre mari décédé - ils pourront décider ensemble de vendre le bien pour sortir de l'indivision et partager le prix de vente à proportion de leurs droits respectifs. Exemple si la maison est vendue 100 000 € à votre décès : chacun de vos enfants reçoit (50 000 €/2) + (20 000 €/2) = 35 000 € ; la fille de votre mari décédé reçoit 30 000 €.
Bonjour, mon mari et moi, avons donné en 2017, un bien locatif à notre fille
Mon mari est décédé en mai 2018, ma fille et moi, avons choisi d'être en indivision
Nous voulons vendre ce bien d'une valeur de 320000€, comment se fera la répartition usufruitier/nu-propriétaire, à quel moment faut-il choisir
Merci
Bonjour,
Je ne comprends pas bien : si vous avez donné le bien à votre fille, il lui appartient. Vous n'avez plus aucun droit dessus, elle peut le vendre librement et reçoit la totalité du prix de vente.
Si vous vendez un bien de la succession, sur lequel vous avez l'usufruit et votre fille la nue-propriété, la répartition du prix de vente peut se faire conformément au barème fiscal (tableau dans l'article ci-dessus). C'est alors votre âge qui détermine la proportion du prix de vente qui vous revient. Si vous avez 75 ans, par exemple, vous avez droit à 30% du prix de vente (320 000 € x 30% = 96 000 €) et votre fille reçoit le reste.
Bonjour,
Suite à un premier décès, je possède les 3/8 de la maison avec ma soeur en nu propriété . Suite second décès, le second conjoint (remariage) récupère l'usufruit de la moitié 5/8 restant. Ce conjoint veux vendre dans 2 ans et nous recuperons en valeur la moitié de ces 5/8 avec ma soeur ainsi que les 3/8 nous appartenant.
Situation compliquée personnellement.
Puis je vendre la moitié de mes 3/8 et celle des 5/8 des maintenant?
Si je vend à un professionel de ce type d'operation qu'elles seront les consequences pour les deux parties restantes?
Je desire qu'a la vente les deux autres parties concervent les mêmes droits
Cordialement JP
Bonjour,
La situation sur cette maison est complexe.
Si je comprends bien, vous avez :
- La pleine propriété de la moitié des 3/8 de la maison
- La nue-propriété de la moitié des 5/8 de la maison
Résultat : la maison est non seulement en démembrement de propriété (pour les 5/8) mais aussi en indivision (vous partagez la propriété avec votre soeur). En pratique, il paraît compliqué de trouver un acheteur pour une part de pleine propriété en indivision et un droit de nue-propriété. D'autant plus que votre soeur se retrouverait en indivision avec un tiers, une situation pas évidente à gérer.
Sur ce type de bien, il est recommandé de vendre la totalité du bien et de partager le prix de vente à proportion des droits de chacun. Vous pouvez également vendre à votre soeur la moitié des 3/8 ainsi que votre droit de nue-propriété, pour sortir de cette situation. Pour obtenir des réponses très concrètes, prenez conseil auprès de votre notaire ou rapprochez-vous d'un professionnel de la vente en démembrement de propriété.
Cher Nicolas, merci pour votre article qui a déjà répondu à plusieurs de mes questions. Cependant quelques une subsistent, peut être pourrez vous m'aider ?
Suite au décès de ma mère je suis nu propriétaire et mon père (avec lequel aucun contacte n'est possible) usufruitier de leur maison. Cette maison a été mise en vente il y a 3ans et j'avais a l'époque signé un papier à l'agence donnant mon accord pour la mise en vente, enfin il me semble puisque je n'ai pas eu de double de ce papier.
Aujourd'hui je viens de voir sur le site de l'agence que la maison a été vendu (elle ne l'était pas la semaine dernière donc c'est récent).
L'agence ne doit elle pas me demander si je suis d'accord pour le prix avant de valider la vente ? Est ce normal que Je n'ai rien a signer ?
Mon père peut il via l'agence ou le notaire faire en sorte que je n'ai pas l'argent de la part qui me revient ?
Et enfin maintenant la maison vendue, théoriquement que doit il se passer maintenant ? L'agence doit elle me contacter et faire signer quelque chose ? Le notaire doit il me contacter également ? A quoi dois je faire attention en signant ?
Je vous remercie pour les éclaircissements que vous voudrez bien m'apporter
Bonjour,
Effectivement, votre accord est requis pour la vente de la maison dont vous êtes nu-propriétaire.
1/ L'agence immobilière, en principe, doit vous présenter l'offre d'achat : sans votre acceptation (= vous signez l'offre d'achat), la maison ne peut être vendue. Votre père, en tant qu'usufruitier, ne peut en aucun cas vendre la maison sans votre accord. Contactez l'agence pour savoir ce qu'il en est, rappelez-leur la situation. Sachez néanmoins que si vous avez donné mandat à l'agence pour un prix déterminé, vous pourrez difficilement refuser une offre au prix.
2/ Après acceptation de l'offre, vous allez signer un compromis (ou une promesse de vente). Là encore, votre signature à l'acte est indispensable.
3/ Quoi qu'il en soit, la vente n'est définitive qu'à compter de la signature de l'acte authentique devant notaire. Or le notaire demande le titre de propriété de la maison avant de conclure la vente. Si ce n'est fait avant, le notaire constatera à ce stade que vous êtes nu-propriétaire. Il exigera donc votre consentement et votre signature, et l'argent qui vous revient vous sera effectivement versé.
Concrètement, il est recommandé dans votre situation de prendre contact avec l'agence. Si un notaire est déjà sur le dossier, sachez qu'il est votre interlocuteur privilégié, en tant qu'homme de loi impartial. Il veillera notamment à préserver vos intérêts pécuniaires au moment de la répartition du prix de vente entre vous et votre père.