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La vente à terme ou crédit-vendeur est une vente immobilière qui prévoit que le prix est payé progressivement. C’est-à-dire que le vendeur ne perçoit pas l’intégralité des sommes au jour de la signature : les paiements sont échelonnés dans le temps. Ce système est particulièrement avantageux pour l’acheteur, qui échappe ainsi au prêt immobilier, parfois inenvisageable et surtout très coûteux. Quel intérêt pour le vendeur à opter pour une vente immobilière à terme ? Comment présenter vos arguments pour profiter de cette alternative au financement bancaire au moment d’investir ? Découvrez les modalités et les avantages de la vente à terme, pour proposer cette option au vendeur ou à l’acheteur d’un bien immobilier !

Définition et modalités de la vente immobilière à terme

Contrairement à une vente immobilière classique, où le paiement est comptant, la vente immobilière à terme vous permet de payer le prix en plusieurs fois. En règle générale, les paiements s’échelonnent comme suit :

1. Vous payez une partie du prix au moment de la signature de l’acte authentique. Pour financer cette somme, vous pouvez utiliser vos fonds personnels ou recourir à un emprunt bancaire.
2. Vous versez le reliquat via des mensualités, jusqu’au paiement intégral du prix tel que mentionné dans le contrat de vente. Comme si vous remboursiez des mensualités de crédit, en fin de compte, à la différence que votre créancier est le vendeur et non la banque. Et c’est cette différence qui constitue tout l’intérêt du système… D’une part parce que le vendeur peut accepter la vente à terme alors même que les banques vous refusent un prêt immobilier, d’autre part parce que le vendeur n’applique pas d’intérêts ni de frais de dossier.

Dans ces conditions, la vente à terme s’apparente à un crédit-vendeur. Le vendeur en effet se substitue à la banque pour vous permettre de financer votre acquisition. Quelle différence entre crédit-vendeur et vente immobilière à terme ? Le crédit-vendeur souvent prévoit le paiement d’intérêts, alors que la vente à terme vous permet d’y échapper.

Sachez néanmoins que le contrat de vente immobilière à terme peut prévoir l’indexation des mensualités, souvent selon l’indice du coût de la construction. Cette clause contractuelle permet au vendeur de mieux s’y retrouver…

A noter : la notion de vente immobilière à terme peut prêter à confusion. C’est bien le paiement du prix qui est exigé à terme, pour autant la vente est ferme et immédiate : vous devenez propriétaire du bien immobilier au jour de la signature de l’acte authentique.

Vente libre ou occupée : les 2 régimes à la loupe

Il existe 2 types de vente immobilière à terme entre particuliers.

• La vente libre : le vendeur vous laisse la disposition du bien au jour de la signature de l’acte de vente. Vous en disposez immédiatement et librement : vous pouvez l’habiter ou le mettre en location. Dans le cadre d’une vente à terme libre, sachez que vous payez toutes les charges – charges de copropriété, taxe d’habitation et taxe foncière, factures d’énergie… – sauf à les partager avec votre locataire conformément aux dispositions légales.
• La vente occupée : on parle de vente à terme à jouissance différée. C’est-à-dire que le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) : c’est lui qui dispose du bien pendant toute la durée contractuelle. Dans ce cas, la taxe d’habitation et les factures d’énergie sont à la charge du vendeur, et vous payez uniquement la taxe foncière, et les charges de copropriété le cas échéant.

A noter : dans le cas d’une vente à terme occupée, il est d’usage de prévoir une décote du prix de vente en contrepartie du DUH du vendeur. C’est-à-dire que dans la mesure où le vendeur continue à jouir du bien, le prix de vente total diminue.

Vente à terme : y avez-vous intérêt ?

Le système est très avantageux pour vous en tant qu’acheteur, et notamment dans l’hypothèse où les refus de prêt s’accumulent… La vente à terme dans ce contexte représente en effet une alternative astucieuse, mais encore faut-il que le vendeur soit d’accord.

De votre côté, vous avez intérêt à envisager ce système pour 2 raisons principales :

• Il s’agit de votre meilleure (seule) alternative au financement bancaire. Vous vous offrez la possibilité d’investir dans l’immobilier alors même que le circuit bancaire vous ferme ses portes.
• Vous économisez des sommes considérables en intérêts d’emprunt. Contrairement à la banque en effet, votre vendeur n’exige pas d’intérêts ni de frais de dossier.

Comment convaincre le vendeur ? Côté vendeur, la vente immobilière à terme de prime abord présente moins d’intérêts puisqu’il ne reçoit pas immédiatement l’intégralité des sommes. Pourtant à bien étudier le montage, le vendeur peut également être séduit. Parmi les arguments phares de négociation :

• Si vous n’avez pas votre prêt, vous ne pouvez pas acheter. Le vendeur qui souhaite vendre vite son bien immobilier pourra alors accepter de se substituer à la banque pour conclure la vente…
• La vente à terme est sécurisant pour le vendeur qui n’a pas le profil épargnant. Il ne dispose pas immédiatement de toute la somme, mais la reçoit à échéances mensuelles. Cela lui permet ainsi de mieux gérer son budget.
• Vous pouvez vous mettre d’accord sur des modalités d’indexation avantageuses pour le vendeur. Il verra ainsi ses mensualités augmenter au fil du temps, un argument économique de poids !

Zoom sur le contrat de vente à terme

La contractualisation de la vente à terme se fait dans les mêmes conditions qu’une vente immobilière classique. Vous signez une promesse de vente, puis l’acte authentique.

Les points particuliers à vérifier :

• Le prix de vente total, bien entendu. Veillez à ce que la décote soit calculée de manière juste en cas de vente occupée.
• Les modalités de répartition du prix. Pour bien savoir à quoi vous vous engagez, étudiez les modalités de paiement du prix – somme à verser au jour de la signature et mensualités.
• L’indexation des mensualités. Le cas échéant, veillez à bien comprendre l’indice utilisé pour réévaluer le montant des mensualités.
• La durée de votre engagement. Vérifiez la durée pendant laquelle vous vous engagez à verser les mensualités. Cette durée doit correspondre, in fine, au paiement du prix total du bien immobilier. En pratique, la vente à terme est conclue pour une durée de 10 à 20 ans.
• La clause résolutoire, le cas échéant. Le contrat de vente peut comporter une clause résolutoire. Elle permet au vendeur d’annuler la vente si vous ne payez pas vos mensualités. Dans ce cas, vous perdez non seulement le bien immobilier, mais aussi les sommes déjà versées… Soyez attentif !

Détermination et paiement du prix, mode d’emploi

1. Estimez la valeur du bien immobilier. Comme pour toute estimation, tenez compte des prix au mètre carré pratiqués sur votre marché local.
2. Tenez compte des spécificités du régime de vente. Le vendeur aura tendance à exiger un prix supérieur. Dans la mesure où il vous accorde en quelque sorte une facilité de paiement, cette pratique est légitime. Attention ! Dans le cadre d’une vente occupée a contrario, le prix doit être diminué en contrepartie du DUH accordé au vendeur.
3. Négociez la décomposition du prix de vente. Vous êtes libre de fixer, d’un commun accord, la répartition du prix. Vous déterminez la somme à payer immédiatement ainsi que le montant des mensualités restant dues en conséquence.

Vente à terme ou vente classique : comparatif

La vente immobilière à terme est moins répandue que la vente classique avec paiement comptant du prix de vente. Pourtant vous avez intérêt à l’envisager…

Quelles différences ?

• Vous empruntez auprès du vendeur plutôt que d’emprunter auprès d’une banque.
• Vous êtes lié contractuellement au vendeur pendant toute la durée de votre engagement. Si vous ne respectez pas vos obligations de paiement des mensualités, le contrat peut donc être annulé.
• Dans le cadre d’une vente occupée, vous ne disposez pas immédiatement du bien immobilier.

Vente à terme ou viager : avantages et inconvénients

La vente à terme, assimilable à un crédit-vendeur, ressemble également à la vente en viager. La différence principale entre ces 2 régimes de vente : contrairement au viager, la vente immobilière à terme ne comprend pas d’aléa.

En viager en effet, le paiement du prix est conditionné par la date de décès du vendeur : les mensualités sont interrompues au jour du décès. En vente à terme, les paiements se poursuivent – au bénéfice des héritiers – jusqu’à la fin de la durée d’engagement contractuelle.

Les avantages du viager :

En fonction de la date de décès du vendeur, la vente en viager est à l’avantage de l’acquéreur ou du vendeur.

Les avantages de la vente immobilière à terme pour le vendeur :

• Il sécurise ses héritiers. Les mensualités en effet continuent d’être versées après son décès.
• Les mensualités perçues ne donnent pas lieu à de la fiscalité. Les sommes sont exonérées d’impôt.

L’avantage pour l’acquéreur en comparaison avec le viager : il sait exactement à quoi il s’engage.