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Vendre sa maison est un projet qui se prépare ! Vous voulez en tirer le meilleur prix, le plus rapidement possible, et c’est tout naturel… Mais attention, vous allez peut-être vous heurter à quelques obstacles. C’est pourquoi vous avez tout intérêt à connaître les infos clés de la mise en vente d’un bien, ainsi que quelques astuces utiles. On vous dit tout !

Vendre sa maison : les étapes incontournables

Pour vendre sa maison, il faut faire les choses dans l’ordre. Distinguez bien les étapes nécessaires en pratique des étapes obligatoires imposées par la loi.

En pratique :

1. Soyez sûr de vouloir vendre ! Une fois votre maison mise en vente, en effet, vous avez l’obligation de vendre si un acheteur vous fait une offre au prix… Vous ne pourrez plus changer d’avis, réfléchissez donc bien à votre décision en amont.
2. Estimez votre bien. Vous pouvez pour cela vous baser sur les prix du marché ou faire appel à un professionnel de l’immobilier. Sachez que la plupart des agences ne facturent pas l’estimation, c’est gratuit ! Certains services en ligne permettent même d’obtenir une indication sur le prix de vente en quelques clics.
3. Diffusez votre annonce. A cette étape, les formalités diffèrent selon que vous faites ou non appel à un agent immobilier, dans le cadre d’un mandat exclusif ou non. Quoi qu’il en soit, veillez à la bonne diffusion de votre annonce pour trouver rapidement un acheteur.
4. C’est parti pour les visites !

Les étapes juridiques du processus de vente immobilière

La loi encadre le processus de vente immobilière :

1. Vous faites réaliser les diagnostics immobiliers. La loi en effet vous impose d’apporter des précisions quant à l’état du bien, pour informer les candidats à l’achat. Les diagnostics techniques (état des installations électriques, risque d’exposition au plomb, DPE…) doivent être disponibles dès la 1^ère A défaut, pensez à les transmettre au moment de la signature du compromis.
2. Le candidat à l’acquisition vous fait une offre d’achat, au prix ou en-dessous du prix. La loi n’encadre pas strictement les règles de forme de l’offre d’achat : elle peut tout simplement être faite à l’oral ! Assurez-vous néanmoins que l’acheteur mentionne un prix ainsi que sa volonté ferme d’acheter. Attention : vous recevez une offre au prix ? Vous êtes obligé de l’accepter.
3. Vous signez un compromis de vente ou une promesse de vente avec l’acquéreur. A ce stade, le recours à un notaire n’est pas obligatoire. Attention néanmoins à bien rédiger le compromis, et notamment les conditions suspensives de vente. Sachez qu’à compter de la signature du compromis, votre acheteur a 10 jours pour se rétracter sans pénalités. Ce délai de rétractation passé, seule la non-réalisation d’une condition suspensive peut faire obstacle à la vente.
4. Vous signez l’acte authentique de vente. Comptez un délai moyen de 3 mois entre le compromis et la vente définitive. Le recours à un notaire est obligatoire à ce stade pour vendre sa maison. Une fois l’acte signé, vous remettez les clés à l’heureux acheteur !

Choisir le bon moment pour vendre sa maison

Pour vendre sa maison rapidement, au prix souhaité, le timing est un élément clé ! Une fois votre décision prise, vous avez hâte de concrétiser votre projet. Mais parfois, il peut s’avérer judicieux de retarder la mise en vente de quelques mois seulement… Au contraire, certaines situations justifient d’aller vite. Illustrations :

• Vous vendez votre résidence principale pour déménager dans une nouvelle maison ? Si vous avez déjà trouvé votre future demeure, vendez vite pour éviter d’avoir à souscrire un prêt relais, le cas échéant.
• Vous mettez votre résidence secondaire en vente ? En station balnéaire, par exemple, vous vendrez plus facilement pendant l’été. Votre bien en effet est mieux mis en valeur par les attraits touristiques de la ville, et les candidats sont plus nombreux à cette époque de l’année. En station de ski à l’inverse, vous avez plus de chances de vendre en plein hiver.
• Vous avez un extérieur ? Vous séduirez d’autant plus les candidats si vous faites visiter votre bien par temps clément, attendez le printemps ! L’acheteur en effet se projette mieux sur sa future terrasse ou dans le jardin.

Passer par une agence ou se débrouiller seul ?

Cette question se pose nécessairement au moment de vendre sa maison. Voici quelques pistes pour vous aider à faire le bon choix :

Vendre seul ou via une agence immobilière	De particulier à particulier	Recours à un agent immobilier
Avantages	Pas de frais d’agence	Aucune démarche à gérer, Vous bénéficiez du réseau de l’agence immobilière Aucun frais si le bien n’est pas vendu
Inconvénients	Vous vous occupez de la vente : prises de vue, diffusion de l’annonce, visites, échanges avec les candidats, négociations … Présentation de votre bien immobilier de moins bonne qualité et coût de promotion à votre charge	Le prix est augmenté des frais d’agence, supportés par l’acheteur

En résumé :

• Le vendeur qui a le temps et l’énergie nécessaire pour vendre sa maison peut se passer d’agent immobilier. Vendre seul permet d’économiser sur les frais d’agence.
• Lorsque le bien s’avère compliqué à vendre, le recours à un professionnel est judicieux. Il a les compétences et le fichier de candidats, le vendeur augmente ses chances de vendre sa maison rapidement.

A noter : vous pouvez toujours négocier les frais d’agence, pensez-y !

Vous décidez de confier la vente à un professionnel de l’immobilier ? Mandat exclusif ou mandat simple, choisissez la bonne option ! Le mandat exclusif vous lie à l’agent immobilier : vous ne pourrez pas vendre votre bien vous-même. En contrepartie, l’agence sera sans doute d’autant plus motivée, et la vente plus rapide.

Le mandat simple vous permet de multiplier les canaux de diffusion de votre annonce. Et si vous trouvez un acheteur par vous-même, vous pourrez vendre sans frais d’agence.

Fixer le prix juste pour vendre sa maison rapidement

Vendre sa maison au meilleur prix est un objectif tout à fait légitime. Attention néanmoins à bien arbitrer : un bien trop cher réfrène les acheteurs, vous risquez de perdre du temps… Quelques pistes pour fixer le juste prix :

• Fiez-vous aux prix du marché. Vous obtenez aisément des indicateurs du prix au mètre carré en fonction de votre commune.
• Soyez gourmand à condition de justifier le prix élevé. Le prix au mètre carré ne détermine pas à lui seul le prix de votre maison. Si votre bien a été rénové par un architecte, par exemple, vous pouvez afficher un prix plus haut.
• Demandez plusieurs estimations par agence. Vous trouverez ensuite le juste milieu, c’est vous qui avez le dernier mot !
• Acceptez de négocier si vous êtes très pressé…
• Calculez exactement la somme qui vous revient. Vendre sa maison secondaire implique de payer de l’impôt sur la plus-value, pensez à la déduire. Sachez néanmoins que les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur.

Comment mettre en valeur son logement ?

Pour attirer des candidats, et multiplier les chances de vendre sa maison rapidement, l’attractivité du bien est un facteur clé… déclencheur de coups de cœurs !

1. La mise en valeur au moment de publier l’annonce : le visuel compte dans une large mesure, prenez des photos attractives ! Vous n’êtes pas équipé ou pas compétent ? Faites appel à un professionnel. La description du bien est également un critère d’attractivité. Veillez à mentionner les points forts de votre logement – espace extérieur, récents travaux de rénovation, emplacement stratégique…
2. La mise en valeur au moment des visites : ne vous engagez pas dans de lourds travaux, pour autant présentez votre bien sous son meilleur jour ! Un peu de home staging permet de valoriser votre logement sans dépenser d’argent. Avant chaque visite, en outre, rangez et nettoyez parfaitement la maison. Le candidat s’y projette plus aisément, et sera plus enclin à faire une offre.

Attention à bien sélectionner son acquéreur !

Vous avez plusieurs offres d’achat ? Félicitations ! Il s’agit maintenant de sélectionner le parfait candidat…

A noter : si vous avez plusieurs offres au prix, la loi vous impose de vendre au candidat qui a fait sa proposition le premier. Sans offre au prix, vous choisissez librement votre acquéreur.

Contrairement à un réflexe légitime, choisir l’offre au prix le plus haut n’est pas toujours la bonne option. D’autres critères de choix entrent en effet en ligne de compte :

• Les conditions suspensives exigées par l’acheteur : si le candidat pose un trop grand nombre de conditions (emprunt bancaire, permis de construire, vente préalable d’un bien…), qui paraissent difficilement réalisables dans un délai bref, vous pouvez avoir intérêt à choisir une offre légèrement inférieure.
• Le plan de financement : un candidat qui apporte personnellement des fonds importants a plus de chances d’aller au bout de la transaction. Etudiez bien le financement de l’acheteur avant de signer le compromis…
• L’intérêt du candidat pour votre bien : l’acheteur manifeste un grand intérêt pour votre maison ? Il a eu un coup de cœur ? Peu de risque qu’il change d’avis et qu’il se rétracte. Cet engouement peut guider votre choix.

4 astuces pour vendre sa maison rapidement

1. La signature de l’acte de vente dépend de la disponibilité de votre notaire : contactez-le au plus tôt pour fixer une date.
2. Vous vendez un appartement en copropriété ? Vous devez joindre des documents supplémentaires en sus des diagnostics immobiliers obligatoires. Demandez-les suffisamment en avance, les délais d’obtention sont parfois longs…
3. Acceptez de négocier, dans une juste mesure. Ne tombez pas dans le piège du refus d’une offre inférieure au prix, au risque de ne plus trouver d’acheteur avant longtemps.
4. Plusieurs maisons similaires sont en vente en même temps dans votre quartier ? Distinguez-vous ! La mise en valeur de votre bien, ainsi qu’un prix juste, permettent dans ce contexte de vendre le premier.