Du compromis de vente à la vente définitive : êtes-vous sécurisé ?

Le compromis de vente est signé ? Félicitations, vous avez passé une étape majeure ! Pour autant, la vente n’est pas encore définitive… En effet, vous n’avez pas reçu votre argent, vous devez encore attendre 3 mois environ – délai moyen entre la signature du compromis et de l’acte authentique. Et pendant ce laps de temps, il peut se passer beaucoup de choses. Délai de rétractation, conditions suspensives, préemption… plusieurs évènements peuvent faire obstacle à la vente définitive de votre bien immobilier. Sachez à quoi vous attendre, et prenez le maximum de précautions pour vous sécuriser : on vous conseille !

Compromis de vente : définition et engagements des parties

Une vente immobilière, en règle générale, se concrétise en 3 étapes :

1. Vous acceptez une offre.
2. Vous signez un compromis de vente, avec ou sans notaire.
3. Vous signez la vente définitive par acte authentique, obligatoirement devant notaire.

Le compromis de vente est un avant-contrat : il précède l’acte définitif, qui déclenche le paiement du prix et le transfert de propriété. A priori, le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord de l’acheteur et du vendeur sur la chose et le prix. C’est-à-dire que l’acheteur s’engage à vous payer, et que vous vous engagez à lui céder votre bien immobilier.

Pourtant, plusieurs évènements peuvent survenir, de nature à annuler la transaction immobilière. Les parties dans ce cas ne sont plus engagées, et vous devez remettre votre bien en vente.

L’acheteur peut se rétracter dans les 10 jours de la signature du compromis de vente

Les articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation accordent à votre acheteur un droit de rétractation. Cette mesure protectrice de l’acquéreur lui permet de renoncer à acheter, sans aucune pénalité.

Les conditions de validité d’exercice du droit de rétractation :

• Le délai : l’acheteur doit se rétracter dans un délai maximum de 10 jours ouvrables à compter du jour où il dispose en main propre du compromis de vente signé. Sachez que le compromis de vente est soit remis au jour de la signature, soit adressé par courrier recommandé AR. A noter : si le délai de rétractation expire un jour non ouvrable (week-end ou jour férié par exemple), il est prolongé jusqu’au 1^er jour ouvrable suivant.
• Le formalisme : votre acquéreur doit vous signifier sa volonté expresse et non équivoque de se rétracter, en vous adressant une notification par lettre recommandée AR.

Attention ! Il existe 2 exceptions au droit de rétractation :

1. L’acheteur professionnel (promoteur par exemple) n’en bénéficie pas.
2. Le droit de rétractation ne s’applique pas aux terrains hors lotissement.

Comment limiter le risque de rétractation ?

Choisissez votre acheteur avec soin ! Parfois, il est plus judicieux d’accepter une offre inférieure de la part d’un candidat motivé et pressé d’acheter. Vous sécurisez ainsi la transaction, et maximisez vos chances de réitérer le compromis de vente par acte authentique…

La non-réalisation d’une condition suspensive permet à l’acheteur de se retirer de la vente

L’acheteur peut vous demander d’insérer au compromis de vente des conditions suspensives.

• Si la condition suspensive se réalise, l’acheteur est obligé de signer l’acte de vente définitive.
• En cas de non-réalisation d’une condition suspensive, l’acheteur choisit de réitérer ou non la vente par acte authentique : vous ne pouvez pas l’obliger à acheter, et il n’est en aucun cas redevable d’une indemnité.

Parmi les conditions suspensives fréquentes :

• l’obtention d’un prêt immobilier ;
• la vente préalable d’un bien immobilier destiné à financer l’achat de votre bien immobilier ;
• l’obtention d’un permis de construire ;
• l’absence de préemption par le locataire, le cas échéant ;
• la confirmation d’absence de servitudes ;
• la levée préalable des hypothèques.

Comment éviter le risque de non-réalisation d’une condition suspensive ?

En acceptant d’introduire des conditions suspensives au compromis de vente, vous vous exposez au risque qu’elles ne se réalisent pas et que la vente définitive ne soit pas conclue. Pourtant en pratique, difficile d’y échapper : le compromis de vente sans condition est rare. Pour sécuriser le dossier :

• N’acceptez pas des conditions difficilement réalisables ou fantaisistes.
• Soyez attentif au plan de financement de l’acheteur qui conditionne la vente définitive à l’obtention d’un prêt immobilier, et renseignez-vous sur sa capacité financière.
• Prenez l’avis préalable de la commune lorsque le compromis de vente inclut une condition suspensive d’obtention de permis de construire.

En tout état de cause, privilégiez encore une fois un candidat sérieux et motivé, qui mettra tous les moyens en œuvre pour réaliser les conditions.

A noter : la réalisation des conditions suspensives est encadrée dans un délai mentionné au compromis de vente. Vous pouvez légitimement accorder un délai légèrement supérieur si la condition est sur le point de se réaliser au jour de la date butoir…

Le non-respect des conditions de validité du compromis de vente le rend caduc

Pour être valable, le compromis de vente doit être rédigé conformément aux dispositions légales. Le document doit ainsi inclure toutes les mentions obligatoires, et notamment : le prix de vente et les modalités de paiement, les frais de notaire et frais d’agence le cas échéant, l’identité des parties, la description du bien immobilier et les modalités du droit de rétractation légal.

En vertu de votre obligation d’information, vous devez en outre vous assurer de fournir le dossier de diagnostics techniques ainsi que tous les documents obligatoires dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété, à joindre au compromis de vente au jour de la signature.

Si le compromis de vente n’est pas correctement rédigé, ou si les annexes obligatoires ne sont pas communiquées, votre acheteur peut demander la nullité du compromis de vente. Sachez notamment que l’absence de mention du métrage Carrez dans le compromis de vente peut suffire à vous faire rater la vente !

Comment éviter la nullité du compromis de vente ?

Le recours à un notaire n’est pas obligatoire pour rédiger et signer un compromis de vente. Si vous avez fait appel à un agent immobilier, ce professionnel peut vous proposer de rédiger lui-même l’avant-contrat de vente. Sachez en outre que vous pouvez tout à fait rédiger vous-même l’avant-contrat. Mais attention ! La rédaction est technique et complexe, vous prenez des risques. En confiant la mission à un professionnel, un notaire à plus forte raison, vous vous assurez la validité du compromis de vente et évitez le risque d’annulation.

Votre commune peut préempter votre bien immobilier

Dans certaines communes, la mairie dispose d’un droit de préemption. C’est-à-dire que la collectivité est autorisée à acheter votre bien immobilier en lieu et place du signataire.  

1. La commune est informée de votre intention de vendre au jour de la signature du compromis de vente.
2. Vous recevez un retour dans un délai de 2 mois environ. Si la mairie renonce à son droit de préemption, aucun problème : la vente se poursuit avec votre acquéreur.
3. Si la mairie exerce son droit de préemption, elle peut renégocier les conditions de la vente – et notamment le prix ! Si vous ne trouvez pas un accord, c’est le tribunal qui tranche. Les délais sont longs, et vous n’obtenez pas nécessairement le meilleur prix.

Pour bien anticiper cette circonstance exceptionnelle, prenez l’avis de votre mairie avant même de signer le compromis…

Le décès de l’acquéreur après la signature du compromis de vente peut annuler la vente

Autre évènement exceptionnel pouvant se produire après la signature du compromis de vente : votre acheteur décède. 4 cas de figure dans ce cas :

• Le compromis de vente incluait une condition suspensive d’obtention de prêt : les héritiers n’ont pas l’obligation d’acheter votre bien immobilier.
• Une clause du compromis avait anticipé l’évènement et prévoyait que le décès rendait caduc le compromis : les héritiers peuvent également se dégager de la vente sans pénalité.
• Les héritiers renoncent à la succession du défunt : la vente n’a pas lieu.
• L’acquéreur prévoyait de payer comptant, et aucune clause n’aménageait le régime de la vente en cas de décès : les héritiers sont obligés d’acheter votre bien immobilier en lieu et place du défunt.

Attention à bien lire et comprendre toutes les clauses contractuelles au moment de signer votre compromis de vente !

L’acheteur ou le vendeur peuvent-ils se désister sans fondement ?

En dehors des circonstances précédemment évoquées, le compromis de vente est réitéré par acte authentique à l’issue du délai contractuel. Les parties sont engagées, elles ne peuvent se désister.

Vous changez d’avis, vous ne voulez plus vendre ? Vous risquez l’exécution forcée de la vente, mais cette sanction est rare en pratique. En revanche, votre acheteur pourra légitimement exiger des dommages et intérêts, en application de la clause de dédit.

Votre acheteur se désiste sans fondement légitime ? Vous pouvez exiger le paiement d’une indemnité. Son montant correspond en général au montant du dépôt de garantie versé au moment de la signature du compromis de vente – 10 % environ.