Offre d’achat – modèle, mode d’emploi, valeur juridique

Vous avez trouvé l’appartement, la maison ou le terrain de vos rêves ? Faites votre offre d’achat grâce au modèle suivant. Veillez à préciser a minima le prix que vous proposez – inférieur ou égal au prix de l’annonce – cet élément est en effet une mention obligatoire de l’offre d’achat. Attention : votre proposition écrite et signée vous engage. Découvrez nos meilleurs conseils pour bien remplir ce modèle et éviter tout malentendu entre vendeur et acheteur, afin d’aller au bout de votre projet immobilier sans embûches.

Offre d’achat : modèle gratuit

Nom et prénom de l’acquéreur

Adresse de l’acquéreur

Numéro de téléphone

Email

Nom et prénom du vendeur

Adresse du vendeur

Date :

Lieu :

Objet : Offre d’achat

Madame/Monsieur,

Je vous informe de ma volonté d’acquérir le terrain/la maison/l’appartement situé à (adresse du bien immobilier), référence cadastrale (référence cadastrale), et composé comme suit : (descriptif du bien immobilier, avec mention de la superficie).

Je vous propose d’acquérir ce bien immobilier au prix de (montant en chiffres) € – (montant en lettres) euros.

Mon offre est valable pour une durée de (durée en jours) jours à compter de la réception de l’offre. Au (date d’expiration), mon offre est caduque.

En cas d’acceptation de mon offre d’achat, je vous prie de bien vouloir me retourner les présentes dûment datées et signées, par lettre recommandée AR.

Je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Signature du candidat acquéreur :

Modèle d’offre avec condition suspensive d’obtention de prêt

Mention à rajouter après l’indication du prix :

Je vous informe que je finance ladite acquisition au moyen de :

• Un apport personnel à concurrence de (montant).
• Un financement bancaire à concurrence de (montant). La vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier, qui en constitue la condition suspensive. (Vous pouvez préciser les conditions de votre emprunt – taux et durée, par exemple.)

Modèle d’offre d’achat d’un terrain avec condition suspensive d’obtention de permis de construire

Mention à rajouter après l’indication du prix :

Je vous informe que mon acquisition est subordonnée à l’obtention préalable d’un permis de construire, qui en constitue la condition suspensive. Précisez les démarches en cours ou à venir pour l’obtention de votre permis de construire (dépôt du permis effectué en date du…).

Offre d’achat : des modèles à manier avec précaution

L’offre d’achat sur la base des modèles ci-avant ne doit pas être faite à la légère. Votre proposition – tout comme son acceptation – a une valeur juridique, encadrée par les articles 1113 et suivants du Code civil. La loi précise en outre qu’à compter de l’accord du vendeur et de l’acheteur sur la chose et le prix, la vente est en principe définitive.

Pour dûment vous engager, attention à bien rédiger les éléments suivants du modèle d’offre d’achat de bien immobilier :

• La chose : décrivez de manière suffisamment précise le bien que vous voulez acheter. Il ne doit y avoir aucun doute, aucune confusion possible avec un autre bien. C’est pourquoi vous avez intérêt à préciser l’adresse et la superficie de la maison, de l’appartement ou du terrain à bâtir.
• Votre volonté d’acheter : votre offre d’achat, comme sur les modèles ci-avant, doit exprimer votre volonté claire et non équivoque d’acheter. Dès acceptation par le vendeur, vous êtes engagé à aller au bout de la transaction – sous réserve des conditions suspensives.
• Le prix.

A noter : pour constituer une preuve valable, rédigez votre offre d’achat par écrit et envoyez-la au vendeur par lettre recommandée AR. La remise en main propre contre récépissé permet également de prouver la validité de votre proposition. Cette preuve est notamment utile en cas d’offre au prix. Une offre au prix en effet ne peut être refusée par le vendeur. Si 2 offres au prix lui parviennent, il a l’obligation de vendre au premier offrant.

Proposition au prix ou à un prix inférieur à l’annonce ?

Le prix proposé dans votre offre d’achat doit faire l’objet d’une réflexion avancée.

• Effectuez une simulation de prêt immobilier si vous comptez recourir à un financement bancaire. Vous connaissez ainsi, approximativement, votre budget total. Attention : pensez à ajouter au prix de vente des annonces le coût des frais de notaire d’une part, le montant des travaux ou de la construction le cas échéant d’autre part.
• Veillez à consulter les prix au mètre carré pratiqués à la date et au lieu de votre acquisition, pour vous assurer de payer le juste prix.

Vous décidez de faire une offre au prix – vous avez peut-être eu un coup de cœur ? Sachez que le vendeur est obligé de l’accepter si vous êtes le 1^er offrant au prix. De facto, cette offre d’achat vous engage dès son envoi.

Vous souhaitez négocier ? Faites une offre à un prix inférieur à l’annonce. Dans ce cas, le vendeur est libre d’accepter, de refuser ou de faire une contre-proposition. Dans cette dernière hypothèse, votre proposition initiale est caduque : vous n’êtes plus engagé. Vous pouvez entrer en pourparlers jusqu’à accord final sur le prix de vente du bien immobilier.

Le bien immobilier a été retiré du marché ? Cette pratique qui consiste à faire une offre concurrente à un prix supérieur est interdite. Dès que le vendeur a accepté une proposition, il est lié à l’acquéreur. En cas de rétractation, cet acquéreur pourra demander des dommages et intérêts.

Devez-vous formuler vos conditions suspensives à ce stade ?

Il est d’usage de formuler ses conditions suspensives dès l’émission de l’offre d’achat, conformément aux modèles de lettre ci-avant. En tout état de cause, le vendeur peut exiger de l’acheteur qu’il l’en informe.

Si vous faites une proposition en-dessous du prix, le vendeur pourra la refuser au vu de conditions suspensives qu’il juge démesurées. A l’acheteur de prouver sa solidité financière et sa réelle volonté d’aller au bout de son projet immobilier. Le candidat acquéreur pourra notamment faire état de sa situation financière – patrimoine, revenus professionnels, capacité d’emprunt… – et expliquer au vendeur que son bien immobilier remplit en tous points ses critères de recherche.

A noter : taire les conditions suspensives n’est pas judicieux. Si le vendeur en a connaissance au moment de la signature du compromis de vente, il pourra légitimement refuser de signer. Une perte de temps pour les 2 parties à la transaction…

Quel délai de validité pour votre offre ?

Le délai accordé au vendeur pour acceptation ou refus de la proposition d’achat n’est pas une mention obligatoire de l’offre.

A noter : en cas de silence pendant le délai d’acceptation, l’offre est réputée refusée.

• Vous ne mentionnez aucun délai : un délai « raisonnable » s’applique. Comptez 8 à 15 jours – délai raisonnable tel qu’il émerge de la jurisprudence – au terme desquels votre proposition est caduque.
• Vous êtes pressé d’avoir la réponse ? Mentionnez un délai bref pour accélérer la procédure.

Devez-vous passer par notaire ?

Pour votre offre d’achat, le modèle gratuit de lettre suffit : inutile de payer un notaire pour rédiger votre proposition.

Si la transaction est gérée par une agence immobilière, l’agent immobilier mandaté se charge de rédiger et de transmettre le document. Il vous fournit un modèle d’offre d’achat à remplir et signer, il gère la suite du process.

Pouvez-vous vous rétracter ?

Votre offre d’achat est acceptée ? En théorie, vous ne pouvez pas vous rétracter – au risque de devoir payer des dommages et intérêts.

En pratique, l’offre précède le compromis de vente, qui offre à l’acheteur un délai de rétractation de 10 jours à compter de sa signature. Vous pourrez alors vous rétracter sans justification de motif. A l’expiration du délai légal de rétractation, un seul moyen de ne pas acheter au cas où vous changeriez d’avis : une condition suspensive n’est pas remplie.

Attention : vous souhaitez acheter un terrain ? Vous disposez d’un droit de rétractation uniquement sur un terrain situé dans un lotissement. Le droit de rétractation ne s’applique pas dans le cas d’un terrain isolé, sauf commun accord des parties formulé au compromis de vente.

Le vendeur, quant à lui, ne peut en aucun cas se rétracter, ni après l’acceptation de l’offre ni après la signature du compromis. Une fois votre offre acceptée, il est obligé d’aller au bout de la vente – sauf à vous indemniser.

Avant de faire votre offre d’achat : nos conseils

Votre offre d’achat rédigée sur la base du modèle ci-avant vous engage. Pour ne pas faire d’erreur, suivez ces conseils.

• Créez une alerte sur les sites d’annonces immobilières. Cela vous permet non seulement d’être plus réactif, mais aussi de vous faire une vision globale de l’état du marché – pour ne pas vous précipiter…
• Encadrez le délai d’acceptation de votre offre. Plus vite vous êtes fixé, plus vite vous avancez dans votre projet d’acquisition. Et qui sait, une offre refusée peut vous ouvrir la porte à une meilleure opportunité à venir…
• Vous hésitez entre 2 biens ? Positionnez-vous sur votre préféré en mentionnant un délai d’acceptation bref. Evitez de faire plusieurs propositions simultanées : en cas d’acceptation des 2, vous vous retrouvez dans une position indélicate vis-à-vis des vendeurs…
• Vous avez un coup de cœur ? Mettez toutes les chances de votre côté, en convainquant le vendeur d’accepter votre offre d’achat avec tous arguments utiles !

Offre acceptée ? Passez à l’étape suivante !

Vous avez rédigé votre offre d’achat sur la base du modèle de lettre fourni ? Vous avez reçu une réponse favorable de la part du vendeur ? Félicitations ! Il est temps de passer à l’étape suivante.

Dans le cadre d’un achat immobilier, 2 étapes obligatoires :

1. Vous signez avec le vendeur un compromis de vente – ou une promesse de vente. A compter de la signature, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter. A noter que l’intervention d’un notaire n’est pas indispensable à ce stade, votre agent immobilier, le cas échéant, peut rédiger et faire signer l’avant-contrat.
2. Vous signez l’acte authentique – sous réserve que les conditions suspensives soient remplies ou que vous y ayez renoncé. La signature de l’acte authentique de vente est obligatoirement passée devant notaire.

A noter : en règle générale, compter 3 mois entre le compromis et la remise des clés. Ce délai permet de purger le droit de préemption et d’obtenir un financement, le cas échéant.