Comment vendre sa maison rapidement avec ou sans agence ? Les démarches !

Vous avez pris votre décision ? Lancez les démarches pour vendre votre maison ! Vous devez trouver un acheteur au meilleur prix, mais pas que… D’autres formalités, plus subtiles et pour certaines un peu techniques, vous incombent. Bien sûr, vous pouvez choisir d’être accompagné tout au long du process de vente. Mais que vous passiez par agence ou que vous vendiez de particulier à particulier, sachez que le volet administratif est en grande partie à votre charge. Vous êtes prêt ? Découvrez pas à pas les démarches pour vendre votre maison, et initiez-les sans tarder pour accélérer la vente !

Les étapes pratiques pour vendre votre maison

Parmi les démarches pour vendre votre maison, le 1^er volet est très concret, et relativement évident : trouvez un acquéreur ! Mais pas n’importe lequel… Vous devez identifier le meilleur candidat. C’est-à-dire ? Quelques critères pour orienter votre sélection :

• Vous trouvez avec l’acheteur un accord sur le prix. Bien entendu, les négociations sont permises. L’objectif : chacun doit s’y retrouver. L’acheteur doit avoir l’impression de payer le bien à sa juste valeur, vous devez récupérer les sommes espérées. Dans ce contexte, toutes les parties sont satisfaites et l’issue de la transaction est favorable…
• Le candidat vous inspire confiance. Sur un marché de l’immobilier tendu, les pratiques sont parfois surprenantes. Certains acheteurs en effet n’hésitent pas à faire des offres d’achat sur plusieurs biens immobiliers, pour les bloquer le temps de prendre leur décision. Et vous ne serez peut-être pas le choix final de ces acheteurs peu scrupuleux… Mettez toutes les chances de votre côté de mener la vente à son terme en misant sur un candidat fiable. Son engouement pour votre maison, par exemple, peut être un indice de fiabilité.
• Les conditions suspensives sont réalisables. Le candidat demande un financement bancaire ? Avec un accord de principe de sa banque, vous êtes relativement sécurisé. L’acheteur doit vendre sa maison pour acheter la vôtre ? Vérifiez que les démarches sont déjà engagées – compromis signé, par exemple – avant d’accepter cette condition suspensive. Le futur propriétaire demande un permis de construire pour faire des travaux ? Renseignez-vous auprès de la commune sur la faisabilité de son projet.

Quoi qu’il en soit, pour choisir le candidat idéal, encore faut-il avoir le choix… Mettez votre maison en vente à sa juste valeur !

Estimez la valeur de votre bien

Comment bien fixer le prix de votre maison ? Cette démarche pour vendre votre maison est cruciale… Plusieurs méthodes alternatives ou cumulatives :

• Faites confiance à un expert pour estimer le prix de votre maison. Le notaire et l’agent immobilier disposent d’une expertise solide. Ils réalisent en effet des transactions régulières, ils connaissent le marché et ses subtilités. Beaucoup d’agences proposent des estimations gratuites, en ligne ou en se déplaçant chez vous.
• Vous pouvez estimer vous-même la valeur de votre bien. Consultez le prix au mètre carré pratiqué dans votre commune, et comparez les annonces de vente pour des biens similaires en vue d’affiner votre estimation.
• La base de données DVF (Demande de Valeur Foncière), désormais accessible à tous, en ligne et gratuitement, est un outil fiable. En renseignant votre adresse, vous y trouvez les prix des biens vendus alentours les mois précédents.

Pour estimer votre maison à sa juste valeur, tenez principalement compte de la superficie et de l’emplacement. D’autres critères peuvent augmenter ou réduire le prix – travaux récents, piscine, jardin…

Attention à ne pas être trop gourmand au prétexte que les acheteurs vont négocier ! Une maison affichée trop cher rebute les candidats, vous risquez de ne même pas avoir de visites…

Préparez et diffusez votre annonce

A cette étape, il s’agit de mettre votre bien en valeur. Sans engager de gros travaux, faites les aménagements d’agrément nécessaires pour permettre aux candidats de se projeter. Votre maison est sous son meilleur jour ? Préparez votre annonce ! Les astuces pour une annonce attractive :

• De beaux visuels augmentent l’attractivité de votre annonce, prenez des photos vendeuses !
• Rédigez un descriptif complet, en mentionnant notamment la superficie et le nombre de pièces.
• Mettez en avant les atouts de votre maison. L’emplacement est stratégique ? La vue est imprenable ? Le bien est refait à neuf ? Précisez-le !

Diffusez ensuite votre annonce en ligne. Attention à ne pas poster votre annonce sur tous les sites de vente, les candidats en recherche pourraient se lasser et/ou craindre un défaut…

Les démarches administratives pour vendre votre maison

En même temps que les étapes concrètes de recherche et d’identification du parfait acheteur, initiez l’autre volet des démarches pour vendre votre maison : l’administratif. La loi oblige à fournir des documents d’information au moment de vendre un bien immobilier. Vous devez donc réunir l’ensemble de ces documents, à fournir au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique.

Faites établir les diagnostics techniques obligatoires

1^er document obligatoire à fournir dans le cadre de vos démarches pour vendre votre maison : le dossier de diagnostics techniques (DDT). L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation précise les diagnostics immobiliers à joindre :

• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep).
• Etat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.
• Etat relatif à la présence de termites.
• L’état de l’installation intérieure de gaz, lorsque le logement compte des équipements au gaz.
• Etat des risques naturels et technologiques, sous réserve que le bien immobilier se situe dans une zone à risque.
• Diagnostic de performance énergétique ou DPE.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité.
• Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.
• Diagnostic bruit, depuis le 1^er juin 2020, pour évaluer les nuisances sonores aériennes.
• L’information sur la présence d’un risque de mérule, lorsque le bien immobilier se situe dans une zone concernée.

Choisissez un diagnostiqueur agréé : ce professionnel effectuera les diagnostics conformément aux dispositions légales en vigueur. Notez que votre notaire, meilleur allié dans vos démarches pour vendre votre maison, vérifiera le contenu du DDT au moment de signer les actes.

Préparez le compromis de vente

Rappel sur les étapes juridiques de votre vente immobilière :

1. Le candidat fait une offre d’achat, vous l’acceptez.
2. Vous signez un compromis de vente.
3. Une fois le délai de rétractation passé, les conditions suspensives réalisées et l’éventuel droit de préemption de la mairie purgé, vous signez l’acte authentique. Vous recevez immédiatement le prix de vente, vous remettez les clés de sa nouvelle maison à l’acheteur.

3 actes formalisent la vente. L’offre d’achat en général est relativement informelle. L’acte authentique, pour sa part, est obligatoirement rédigé par notaire. Entre les 2, le compromis de vente doit faire l’objet d’une attention particulière… Cet avant-contrat en effet vous engage : une fois signé, vous devez vendre dans les conditions fixées à l’acte. Vérifiez bien les clauses suspensives, le prix et les modalités de versement, ainsi que les délais accordés à l’acheteur. Pour plus de précautions, vous pouvez confier la rédaction du compromis de vente à un professionnel – agent immobilier ou notaire.

Transmettez les documents nécessaires au notaire

Pour établir l’acte authentique, ultime étape de la vente, vous devez fournir au notaire certains documents relatifs à votre identité d’une part, au bien d’autre part.

• Le titre de propriété : c’est l’acte de vente qui vous a été remis au moment de votre acquisition. Vous avez hérité du bien ? Transmettez la déclaration de succession. Vous avez fait construire votre maison ? L’acte de vente du terrain est votre titre de propriété. Vous avez perdu votre titre de propriété ? Le notaire en charge à l’époque de la vente ou de la succession peut vous en délivrer une copie – moyennant des frais…
• Le dernier avis de taxe foncière : le nouveau propriétaire vous rembourse la taxe foncière de l’année en cours au prorata des mois restant à courir à compter de la vente.
• Vos documents d’identité : CNI ou passeport, livret de famille… le notaire vous demande tous justificatifs attestant de votre identité.

Ces démarches pour vendre votre maison peuvent être chronophages. Vous avez égaré un papier, vos pièces d’identité sont périmées, vous avez oublié vos identifiants de connexion pour télécharger votre avis d’imposition… autant d’obstacles qui retardent la vente, prenez-y vous tôt !

Vendre une maison en copropriété, un bien hypothéqué, un logement loué ou une maison neuve

• Vous vendez une maison en copropriété : le DDT doit inclure le diagnostic loi Carrez. Vous devez en outre récupérer les documents d’informations sur l’organisation (règlement, PV, carnet d’entretien…) et l’état financier (montant des charges, travaux votés…) de la copropriété. Rapprochez-vous de votre syndic sans perdre de temps !
• Vous vendez un bien hypothéqué : la vente ne peut intervenir avant la mainlevée de l’hypothèque. Pas de panique, votre notaire prend en charge les démarches.
• Vous vendez votre bien loué : pensez à retrouver le contrat du bail en cours, les dernières quittances de loyer ainsi que l’état des lieux d’entrée.
• La maison est neuve (construite ou non par vos soins) : le notaire exigera tous les documents d’urbanisme d’une maison ayant fait l’objet de travaux récents – permis de construire, déclaration d’achèvement de travaux et certificat de conformité.

Un intermédiaire pour faciliter la vente de votre maison

Les démarches pour vendre sa maison sont parfois rébarbatives, et souvent chronophages ! Pour alléger vos contraintes et gagner du temps, vous pouvez passer par un agent immobilier. Il prendra en charge les étapes pratiques de la vente, mais il vous restera les formalités administratives – réunion des documents indispensables notamment. Quoi qu’il en soit, le notaire – obligatoire pour vendre votre maison – est un précieux allié : il vous conseille et vous accompagne dans vos démarches pour vendre votre maison. Au jour de la signature définitive, c’est lui qui enregistre la vente auprès des services fiscaux, il calcule et collecte l’impôt sur la plus-value le cas échéant.