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Viabiliser un terrain est indispensable pour y faire construire une maison neuve. Cette étape préalable vous permet d’avoir accès à l’électricité et à l’eau, ou encore à Internet. Soit un niveau de confort légitimement exigible. Les travaux de viabilisation représentent pour beaucoup d’acheteurs une contrainte importante en termes de temps et de coût. Comptez 5 000 à 15 000 € ! C’est d’ailleurs parfois un frein à l’achat. Et c’est pourquoi les terrains non viabilisés sont souvent moins chers. L’opportunité pour vous, peut-être, de faire entrer le terrain de vos rêves dans votre budget… Prix et démarches : découvrez comment viabiliser un terrain, pour choisir en connaissance de cause d’acheter un terrain viabilisé ou non.

Terrain viabilisé ou non, quelle différence ?

Un terrain viabilisé, par définition, est un terrain raccordé aux réseaux suivants :

• Eau potable
• Electricité
• Assainissement collectif (tout-à-l’égout)
• Réseau téléphonique (indispensable pour accéder au wifi)
• Voirie
• Gaz (facultatif)

En pratique : quand vous consultez les annonces de terrains à vendre, prenez connaissance de leurs caractéristiques. Constructible ou non constructible, viabilisé ou non viabilisé… ces informations revêtent une importance majeure car elles ont des conséquences sur la faisabilité et le coût de votre projet.

• Sur un terrain non constructible, vous ne pouvez pas construire une maison d’habitation. Il s’agit principalement de terres agricoles, de parcelles de forêt ou destinées à un usage de terrain de loisirs. Le terrain non constructible, a priori, n’est pas viabilisé et ne peut l’être, sauf autorisation spéciale de la mairie.
• Un terrain vendu « constructible » vous autorise à construire votre maison, dans le respect du PLU applicable dans la commune. Le terrain constructible est soit viabilisé, soit non viabilisé. L’annonce de vente, généralement, mentionne cette information.
• Le terrain viabilisé est raccordé aux réseaux. Une fois la vente signée et votre permis de construire obtenu, vous démarrez les travaux. Notez que les terrains situés dans un lotissement sont obligatoirement viabilisés – et bornés – par le lotisseur préalablement à la vente.
• Le terrain non viabilisé, souvent, est un terrain anciennement non constructible et devenu constructible suite à un changement de PLU. Il existe aussi des terrains très isolés, qui n’ont jamais encore été construits – on parle de terrain « diffus ». Ceux-ci de même sont rarement viabilisés.

Acheter un terrain non viabilisé, cela implique quoi ?

Tout d’abord, vous le payez a priori moins cher ! C’est d’ailleurs un argument efficace dans les négociations : produisez les devis de viabilisation pour faire baisser le prix d’achat… Sachez en outre que viabiliser un terrain vous-même permet de réaliser une plus-value à la revente, dans la mesure où vous économisez à l’acheteur non seulement les coûts, mais aussi le temps passé à effectuer les démarches.

Passés ces aspects financiers, avant d’acheter un terrain non viabilisé, sachez que :

1. Vous ne pouvez pas construire votre maison neuve sans viabiliser le terrain, à moins de vous projeter dans une maison autonome. L’autosuffisance malheureusement reste une alternative encore peu séduisante. Vous pouvez éventuellement vivre sans téléphone ni internet, installer une fosse septique pour les eaux usées, vous passer de gaz et contourner les difficultés d’accès à votre maison. Le quotidien en revanche s’avère très complexe sans eau potable ni électricité.
2. Les démarches et le coût pour viabiliser un terrain incombent au propriétaire. Si le vendeur ne s’en est pas occupé, la tâche vous revient donc. Ne négligez pas son ampleur ! Viabiliser un terrain retarde votre construction de plusieurs mois, et alourdit votre budget de plusieurs milliers d’euros.
3. Concrètement, la viabilisation vise à prolonger les réseaux jusqu’aux limites de votre terrain – à l’emplacement du compteur pour l’eau et l’électricité. Ce n’est qu’à partir de ce moment que les artisans peuvent se brancher aux réseaux publics. L’électricien et le plombier raccordent vos installations intérieures aux compteurs, par exemple… Concernant les travaux de voirie, la viabilisation permet d’aménager un chemin carrossable pour le passage de vos véhicules et des véhicules d’urgence – ainsi que des véhicules de chantier.

Les étapes pour viabiliser un terrain

#1 Demandez un certificat d’urbanisme

Si cette étape préalable est facultative, elle permet d’éviter de mauvaises surprises. Vous pouvez demander un certificat d’urbanisme (CU) opérationnel en amont de l’achat de votre terrain. Le document vous renseigne sur la faisabilité de votre projet, vous indiquant notamment les modalités de la viabilisation. N’hésitez pas à faire du CU une condition suspensive d’achat du terrain au moment de signer la promesse de vente.

#2 Déposez votre permis de construire

Cette étape est obligatoire : la plupart des interlocuteurs dans le cadre des démarches pour viabiliser un terrain exigent l’arrêté du permis de construire. Sachez en outre que la viabilisation de votre terrain fait l’objet d’une étude au moment d’instruire votre demande de permis de construire. La possibilité de raccorder le terrain à l’eau, l’électricité, l’assainissement et une voie de desserte publique conditionne l’obtention du permis de construire.

Le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales indique à ce sujet : « Lors de l’instruction d’une demande d’autorisation d’urbanisme, le raccordement aux réseaux en eau, à l’électricité, la desserte des terrains et les conditions liées à la gestion de l’assainissement font l’objet d’un examen de la part du service compétent afin de déterminer si l’autorisation peut être accordée ».

En pratique, un terrain vendu constructible peut être viabilisé : le vendeur le vérifie lui-même en demandant un CU en amont de la parution de son annonce.

#3 Solliciter les gestionnaires des réseaux un par un

Viabiliser un terrain est relativement fastidieux, dans la mesure où vous devez faire une demande par raccordement. Vous devez contacter Orange pour ouvrir une ligne téléphonique, vous rapprocher de la mairie pour le raccordement au tout-à-l’égout et à la voirie, demander à Enedis le raccordement au réseau électrique… Un professionnel se déplace sur place et établit un devis, puis commence les travaux de raccordement après acceptation.

Notez que certains constructeurs de maisons individuelles proposent de prendre en charge ce volet administratif, et incluent les frais de viabilisation dans le CCMI. Demandez un devis à notre réseau de partenaires !

• Raccorder votre terrain au réseau d’eau potable : faites votre demande au distributeur de votre commune, dont la mairie vous indique les coordonnées.
• Raccorder votre terrain au réseau d’électricité : le gestionnaire du réseau électrique en France auquel faire votre demande est Enedis. Vous pouvez faire une simulation en ligne pour obtenir une estimation des coûts et des délais.
• Raccorder votre terrain au réseau d’assainissement collectif : vous vous adressez à la mairie de la commune. Notez que ce poste est très cher, et qu’une alternative moins coûteuse existe : la fosse septique – sous réserve que la commune l’autorise.
• Raccorder votre terrain au réseau téléphonique : c’est Orange qui est en charge de cette partie des travaux pour viabiliser un terrain. Notez que le Code de l’urbanisme n’impose nullement ce raccordement, ce n’est pas une condition d’obtention de votre permis de construire.
• Raccorder votre terrain à la voirie : là encore, rapprochez-vous de la mairie pour demander la création d’une voie carrossable.
• Raccorder votre terrain au réseau de gaz (facultatif) : sauf exceptions, GRDF est en charge de ce volet des travaux pour viabiliser un terrain.

Viabiliser un terrain : êtes-vous prêt ?

La lourdeur des démarches administratives, mais surtout le prix de la viabilisation, réfrènent. Avant d’acheter un terrain non viabilisé pour y construire votre maison neuve, ayez à l’esprit ces éléments.

• A titre indicatif, comptez environ 1 000 € pour vous raccorder à l’eau potable et à l’électricité, et 6 à 8 semaines de travaux à compter de votre règlement. De notoriété publique, le coût total pour viabiliser un terrain s’élève de 5 000 à 15 000 €, et les délais s’étendent sur plusieurs mois.
• Le tout-à-l’égout est le poste le plus cher pour viabiliser un terrain : le coût peut atteindre 10 000 €. C’est pourquoi de nombreux propriétaires optent pour un assainissement individuel.
• Pour créer un chemin carrossable, vous devez parfois obtenir préalablement une servitude de passage sur les terrains avoisinants.
• C’est la distance entre l’installation publique et le terrain, ainsi que les contraintes topographiques – terrain pentu, enclavé, difficile d’accès… –, qui font varier les prix. Vous payez en effet le temps de travail, ainsi que le matériel – les câbles pour acheminer les ressources.