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Le TAEG de votre prêt immobilier vous indique le coût total de votre emprunt. Vous investissez en 2021 ? Découvrez les meilleurs taux pratiqués et les astuces pour faire baisser la facture : ne négligez pas l’enjeu de cet élément financier !

Les meilleurs TAEG pour votre prêt immobilier en 2021

Identifier le meilleur taux d’intérêts d’emprunt pour votre projet d’achat immobilier est relativement aisé. Mais attention ! La plupart des chiffres indiqués au moment de vos recherches concernent le seul taux d’intérêt fixe : hors assurance emprunteur et hors autres frais annexes. L’information n’est pas si pertinente… C’est d’ailleurs pourquoi le législateur avait introduit, en 2016, la notion de TAEG (en remplacement du TEG) pour estimer le « vrai » coût du prêt immobilier.

Taux d’intérêt fixe hors assurance vs TAEG :

S’il est utile de comparer les taux d’intérêts pratiqués par les banques, soyez prévenu : d’autres coûts s’y ajoutent. Le taux d’intérêts bancaire désigne les frais facturés par la banque en contrepartie du prêt qu’elle vous consent. Votre taux annuel effectif global inclut les autres frais facturés à d’autres titres :

• Les frais de dossier – parfois offerts pour vous attirer !
• Les frais de garantie : quand la banque garantit son prêt – hypothèque, cautionnement… – vous payez pour cela.
• Le coût de l’assurance emprunteur, autre service payant indispensable quand vous contractez un crédit immobilier.

Une banque vous propose un taux d’intérêts exceptionnellement bas ? Si les frais de dossier sont colossaux, vous n’êtes pas sûr d’être gagnant. Un établissement concurrent au contraire vous propose un taux d’intérêt moyen, mais s’avère très compétitive sur l’assurance emprunteur ? C’est peut-être votre meilleure option pour réduire le coût total de votre projet… Sachez que vous pouvez signer (trop) rapidement pour un taux d’intérêts à 1%, et vous retrouver avec un TAEG à plus de 2% !

Veillez donc à ne pas foncer tête baissée sur le taux immobilier le plus bas : comparez les TAEG.

Ce qu’il faut retenir des chiffres 2021 :

Le meilleur TAEG varie principalement en fonction des critères suivants : la durée de votre emprunt, le montant des sommes empruntées et votre âge.

Notez en outre que les taux varient sensiblement d’une région à l’autre.

En 2021, un bon TAEG pour votre prêt immobilier est compris entre 1,5 et 2%. Mais à moins de 30 ans, vous pouvez espérer emprunter sur 10 ans à 0,75%… A l’inverse : plus âgé et/ou avec des problèmes de santé, l’assurance emprunteur grimpe, et le taux annuel effectif global avec. Rien ne vaut votre expérience sur le terrain : consultez plusieurs banques, chacune d’elle vous indique son taux d’intérêts mais également son TAEG.

Le taux d’intérêts hors assurance, en tout état de cause, représente le coût majeur dans votre montage financier. Pour information :

• En avril 2020, il était compris en moyenne entre 1,15% (sur 15 ans) et 1,60% (sur 25 ans).
• En avril 2021, le taux est compris entre 0,88% (sur 15 ans) et 1,30% (sur 25 ans).

La tendance est à la baisse… Pourtant les banques doivent continuer de se rémunérer. C’est pour cela qu’ils usent des frais annexes : en vous « facturant » une assurance emprunteur à un taux élevé, par exemple, ils s’y retrouvent dans le contexte où les taux baissent.

Comment faire baisser le TAEG de votre prêt immobilier ?

Obtenir le meilleur TAEG pour votre prêt immobilier n’est pas toujours la préoccupation majeure au moment d’acheter. Vous avez à cœur de faire vite, vous avez l’impression que votre profil financier n’intéresse pas les banques, vous ne vous sentez pas l’âme d’un négociateur… autant de raisons qui incitent à accepter une offre de crédit avec un peu trop d’empressement. Gardez pourtant à l’esprit que vous vous endettez pour de longues années, et que le poids de vos mensualités va grever votre budget ! Alors posez-vous le temps d’étudier plusieurs offres, de les comparer en détails pour choisir la moins coûteuse. Et sachez en tout état de cause que vous avez un pouvoir de négociation : découvrez comment faire baisser le coût total de votre crédit pour toute la durée de votre remboursement.

1/ Identifiez la banque qui veut vous compter parmi ses clients !

Comme toute entreprise, à chaque banque sa stratégie commerciale et sa cible de clientèle. Certaines souhaitent s’adjoindre une majorité de travailleurs salariés, quand d’autres privilégient les très hauts revenus (ce qui n’est pas incompatible !). La Banque Populaire, par exemple, a longtemps communiqué en se positionnant comme « la banque des artisans ». Donc si vous avez identifié une banque qui vous veut, foncez… Vous aurez toutes les chances d’inverser les rôles : pour vous convaincre de signer chez elle, le conseiller vous proposera le meilleur TAEG possible pour votre prêt immobilier.

Sachez que le courtier a une expérience du marché, il détient des informations que vous n’avez pas. Recourir à un courtier peut donc être une bonne option pour identifier rapidement les banques les plus enclines à vous financer dans les meilleures conditions. Mais en contrepartie, vous payez ses services…

2/ Pesez le pour et le contre du courtier en prêt immobilier.

Les arguments en faveur du recours à un courtier :

• Vous gagnez du temps, c’est incontestable. Il fait pour vous le tour des banques, et mène les négociations (suppression des frais de dossier, par exemple).
• Pour les dossiers « compliqués » (pas d’apport, situation professionnelle instable…), le courtier peut vous assurer de bonnes surprises.
• En tant qu’expert, le courtier sait comment présenter votre dossier pour « appâter » la banque. L’opportunité d’obtenir un meilleur TAEG pour votre prêt immobilier…

Attention, le courtier n’est pas toujours la meilleure alternative…

• Certaines banques ne travaillent plus avec les courtiers. Ces établissements en effet refusent de leur laisser une commission, à une époque où les taux d’intérêts bas réduisent déjà leur rémunération… Autre frein né de la pratique : des courtiers vous soumettent une offre de prêt à un taux d’intérêts faible, mais avec assurance emprunteur chère ; ils vous recommandent de changer d’assurance emprunteur dans le délai légal, pour finalement réduire le TAEG de votre prêt immobilier. Or les banques voient cette pratique d’un mauvais œil, leurs intérêts financiers s’en trouvant dégradés. Prendre un courtier peut donc vous fermer les portes de certains établissements pourtant avantageux…
• Le coût des frais de courtage peuvent amener à augmenter votre TAEG !

3/ Jouez sur l’assurance emprunteur.

Le coût de l’assurance emprunteur est prédominant dans votre TAEG : c’est donc votre meilleure marge de manœuvre !

Pour rappel : la banque vous propose systématiquement sa propre assurance, ce qui lui permet de facturer des frais importants. En droit, rien ne vous oblige à souscrire l’assurance de la banque : à condition de souscrire les garanties légales obligatoires, vous pouvez tout à fait prendre votre propre assurance. Et les économies sont considérables.

La banque en ligne pour imposer facilement votre délégation d’assurance :

Négocier avec une banque « traditionnelle » prend du temps, et vous pouvez vous essouffler : vous finissez par accepter son assurance emprunteur. Sachez qu’en banques en ligne, les formalités sont plus rapides, et vous êtes moins incité à prendre l’assurance de la banque. Il vous suffit de cocher une case pour imposer automatiquement votre délégation d’assurance. Faites le test !

Veillez néanmoins à obtenir un niveau de protection adapté :

Votre assurance emprunteur, aussi coûteuse soit-elle, peut s’avérer utile. En fonction de votre profil, souscrivez les garanties suffisantes pour éviter les déconvenues…

4/ Négociez sur la base d’écrits.

Pour faire valoir vos arguments, rien ne vaut un accord de principe. Au moment de négocier le TAEG de votre prêt immobilier, présentez à la banque des écrits pour appuyer votre demande.

5/ Renégociez plus tard.

Vous êtes très pressé ? Votre situation actuelle ne permet pas d’obtenir le meilleur TAEG pour votre prêt immobilier ? Ne prenez pas pour autant le parti de renoncer à votre achat. Taux d’intérêts bancaires et assurance emprunteur, vous aurez tout le temps de renégocier à terme !

Dépassez les limites du TAEG au moment de souscrire votre prêt immobilier…

Encore une fois dans une vision long terme, ne vous cantonnez pas à comparer les TAEG. Cet élément, aussi utile soit-il, ne prend pas en compte :

• Le coût des éventuels reports de mensualités ;
• Les frais de remboursement anticipé.

Prenez-en connaissance pour bien choisir…

TAEG et taux d’usure

Sachez en tout état de cause que votre TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure de la Banque de France. Vous pouvez consulter le barème légal, en fonction des caractéristiques de votre emprunt.