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La promesse d’achat est plus communément appelée offre d’achat. Il s’agit d’un écrit par lequel vous signifiez au vendeur votre volonté d’acheter son bien immobilier. Et qui dit écrit dit engagement ! Sachez en effet que votre proposition n’est pas sans conséquences… C’est pourquoi vous devez être très précautionneux au moment de rédiger votre promesse d’achat. Pour autant, vous pourrez sortir de la vente, mais à des conditions strictement encadrées. Vous avez trouvé le logement de vos rêves ? Vous ne voulez pas laisser passer l’opportunité ? Faites une offre, et la bonne ! Découvrez en détails les étapes du process de votre projet d’achat immobilier, ainsi que nos conseils pour bien vous sécuriser.

La promesse d’achat, 1^ère étape pour acheter votre bien immobilier

Vous recherchez un appartement ou une maison, pour y vivre, comme résidence secondaire ou investissement locatif ? Quel que soit votre projet, soyez averti : le process est relativement long. Comptez en effet 3 à 6 mois en moyenne, depuis vos premières visites jusqu’à l’obtention des clés. Premier challenge : vous devez trouver le bien qui correspond à vos attentes tout en respectant vos contraintes de budget. Deuxième challenge : vous devez passer les différentes étapes d’acquisition, un process strictement encadré par la loi.

La promesse d’achat est la 1^ère étape de ce process. Bien que facultative, elle est essentielle en pratique. Cet acte vous permet en effet d’entrer en négociations d’une part, de bloquer le bien immobilier d’autre part. Vous êtes ainsi dans une phase proactive, et vous « verrouillez » votre achat ! Pour bien comprendre les enjeux de la promesse d’achat, découvrez les 3 étapes juridiques de votre achat immobilier.

A noter : on parle indifféremment de promesse d’achat, de promesse unilatérale d’achat, d’offre de prix ou d’offre d’achat. Comme cette notion n’est pas encadrée par la loi en tant que telle, elle suit donc le régime de droit commun des contrats. Attention à bien la distinguer du compromis de vente et de la promesse unilatérale de vente, 2^ème étape du process d’achat…

1. Faites une offre

Votre promesse d’achat est un acte établi par écrit, qui reprend les éléments essentiels de votre proposition. Vous faites ainsi part au vendeur de votre volonté d’acheter tel bien, à tel prix, éventuellement sous conditions.

Votre offre est une promesse unilatérale telle que mentionnée à l’article 1124 du Code civil. C’est-à-dire que vous proposez d’acheter, libre à votre vendeur d’accepter. Une fois que votre offre est acceptée, le contrat est formé.

A noter : une exception ôte cette liberté au vendeur. Dans le cas où vous faites une offre au prix, en effet, le vendeur a l’obligation de vous vendre le bien, conformément à l’article 1583 du Code civil.

Pourquoi formuler votre promesse d’achat par écrit ? Si la loi ne vous y oblige pas, ce formalisme est utile pour constituer une preuve notamment en cas de litige. L’écrit – remis de la main à la main, par courrier ou par email – permet en outre d’officialiser votre proposition.

Quelles sont les précautions essentielles au moment de rédiger votre promesse d’achat ?

• Fixez votre prix avec attention : si votre offre est acceptée, vous ne pourrez pas revenir sur ce point. Un prix trop bas risque de vexer votre vendeur et de rompre les pourparlers, et vous devez à l’inverse pouvoir honorer une proposition de prix si élevé soit-il.
• Précisez un délai d’acceptation : cela vous permet de reprendre vos recherches sans tarder au cas où votre offre est fermement refusée sans possibilité de négociations.
• Ne versez aucune somme à ce stade, la loi vous l’interdit.

2. Signez le compromis

Une fois votre promesse d’achat adressée et votre offre acceptée, vous signez un compromis de vente avec le vendeur. Là encore, cet acte n’est pas obligatoire mais recommandé, et quasi-systématique en pratique. Il s’agit d’un avant-contrat qui précise les conditions de votre acquisition dans les moindres détails.

Promesse ou compromis de vente, quelle différence ?

• Dans un compromis de vente, l’acquéreur et le vendeur s’engagent à conclure la transaction immobilière. Si l’un renonce, le litige se règle devant les tribunaux : la partie lésée peut obtenir des dommages et intérêts, voire provoquer la vente forcée.
• Dans une promesse unilatérale de vente (PUV), seul le vendeur s’engage. Le bénéficiaire de la promesse peut ou non lever l’option. A défaut de levée d’option, il verse une indemnité d’immobilisation d’un montant de 10 % du prix de vente.

En pratique, le compromis de vente est majoritairement utilisé. L’avant-contrat peut être signé devant notaire, par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou directement entre les parties.

3. Réitérez par acte authentique

La signature de l’acte authentique de vente est la seule étape obligatoire pour acheter un bien immobilier, et le recours au notaire est requis. Une fois ce contrat signé, la vente est définitive : vous avez les clés, vous pouvez emménager !

Promesse d’achat : zoom sur vos engagements

En tant que 1^ère étape du process, et bien que facultative, votre promesse d’achat vous engage ! Pendant toute la durée laissée au vendeur pour se prononcer, vous ne pouvez pas revenir sur votre offre. Une fois que vous avez le retour du vendeur, 3 hypothèses distinctes :

• En cas de refus ferme, votre promesse d’achat n’emporte plus d’obligations à votre charge. Vous êtes libéré de votre engagement, retour à vos recherches d’appartement ou de maison…
• Le vendeur peut souhaiter entrer en négociations, et notamment sur le prix. Dans ce cas également, vous êtes dégagé de vos obligations au titre de la promesse d’achat initiale. Engagez les pourparlers : si vous finissez par vous mettre d’accord, formalisez cet accord par une nouvelle promesse d’achat pour verrouiller le bien en attendant la signature du compromis de vente.
• Votre offre est acceptée : préparez le compromis de vente et fixez une date de signature !

Le principe : une obligation d’achat dès acceptation du vendeur

Vous l’avez compris, vous êtes obligé d’acheter une fois votre offre acceptée. Si vous revenez sur votre engagement, le vendeur pourra réclamer des dommages et intérêts. Et la sanction est la même si c’est le vendeur qui renonce…

Les exceptions : délai de rétractation et conditions suspensives

2 portes de sortie sont quand même envisageables après que votre promesse d’achat a été formée et votre offre acceptée. C’est au moment du compromis de vente que cela se joue : vous disposez d’un droit de rétractation d’une part, vous pouvez faire jouer une condition suspensive d’autre part.

Quand et comment vous rétracter ?

En application de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitat, vous avez 10 jours pour vous rétracter librement, sans indemnité à verser. Exercez votre droit de rétractation par écrit, adressez votre courrier par lettre recommandée AR.

Quelles conditions suspensives pour vous sécuriser ?

Vous reprenez dans le compromis de vente les conditions suspensives évoquées dans votre promesse d’achat. Il s’agit très classiquement d’une condition d’obtention de prêt, le cas échéant. Mais vous pouvez conditionner votre achat à d’autres évènements, tels que l’obtention d’un permis de construire ou la vente d’un bien immobilier qui vous appartient.

Bien rédiger votre promesse d’achat

Vous pouvez faire rédiger votre promesse d’achat par votre agent immobilier, ou la rédiger vous-même sur la base d’un modèle. Quoi qu’il en soit, veillez à ne pas oublier les informations indispensables…

Les mentions essentielles :

• L’identification et les coordonnées des parties ;
• La description détaillée du bien immobilier à acquérir : adresse et superficie notamment, numéro du lot dans le cadre d’une copropriété ;
• Votre volonté claire et non équivoque d’acheter ;
• Le prix ;
• Vos conditions suspensives ;
• La durée de validité de votre promesse d’achat – un délai de 8 à 15 jours en général – et les modalités de réponse du vendeur.

Vous pouvez préciser votre montage financier, en insistant sur le montant de votre apport s’il est de nature à rassurer le vendeur.

Modèle de promesse d’achat

Nom et prénom de l’acquéreur

Adresse de l’acquéreur

Numéro de téléphone

Email

Nom et prénom du vendeur

Adresse du vendeur

Date :

Lieu :

Objet : Promesse d’achat

Madame/Monsieur,

Je vous informe de ma volonté d’acquérir le terrain/la maison/l’appartement situé à (adresse du bien immobilier), référence cadastrale (référence cadastrale), et composé comme suit : (descriptif du bien immobilier, avec mention de la superficie).

Par la présente, je vous propose d’acquérir ce bien immobilier au prix de (montant en chiffres) € – (montant en lettres) euros.

Je vous informe que je finance ladite acquisition au moyen de :

• Un apport personnel à concurrence de (montant).
• Un financement bancaire à concurrence de (montant). Le cas échéant : la vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier, qui en constitue la condition suspensive.

La présente promesse d’achat est valable pour une durée de (durée en jours) jours à compter de sa réception. Au (date d’expiration), mon offre est caduque.

En cas d’acceptation de mon offre d’achat, je vous prie de bien vouloir me retourner les présentes dûment datées et signées, par lettre recommandée AR.

Je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Votre signature :