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La lettre d’intention d’achat, en pratique, est plus communément appelée offre d’achat. Si vous indiquez tous les éléments essentiels de la vente au moment de la rédiger, elle vous engage à acheter ! Découvrez à travers cette FAQ les infos essentielles à connaître pour éviter de prendre des risques.

Qu’est-ce qu’une lettre d’intention d’achat immobilier ?

La lettre d’intention d’achat n’est pas une notion codifiée. En revanche, la notion d’offre est encadrée par les textes, aux articles 1113 et suivants du Code civil. C’est la pratique des affaires immobilières qui fait émerger l’expression de lettre d’intention d’achat (LIA). Et en général, la LIA désigne bel et bien une offre d’achat.

Concrètement, la lettre d’intention d’achat se définit comme un écrit qui informe le vendeur de votre volonté d’acheter son bien immobilier.

Mention « lettre d’intention » ou « offre d’achat », quelle différence ?

La lettre d’intention constitue une offre d’achat dès lors que tous les éléments essentiels de la vente y figurent. A cet égard, l’article 1583 du Code civil précise qu’il suffit de convenir de la chose et de son prix. C’est-à-dire que vous indiquez dans la lettre le bien que vous voulez acheter, et le prix que vous voulez payer.

• La mention de l’adresse du bien, et éventuellement l’étage pour un appartement, permettent de l’identifier.
• Vous pouvez proposer un prix inférieur, pour négocier le bien à la baisse, ou faire une offre au prix. Attention : la pratique de la surenchère est interdite. Vous ne pouvez donc pas faire une offre supérieure au prix pour supplanter une offre antérieure.

Peu importe donc l’intitulé du document : lettre d’intention ou offre d’achat, vous êtes engagé si les éléments essentiels du contrat sont fixés.

La jurisprudence le rappelle d’ailleurs dans un arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2016. Dans cette affaire, le candidat acheteur avait rédigé et intitulé son offre « lettre d’intention d’achat ». Mais dans la mesure où la chose et le prix y étaient mentionnés, les juges ont estimé que le document valait offre. Le vendeur l’ayant accepté, en apposant la mention « bon pour accord », l’acheteur était alors lié.

En revanche, lorsqu’un élément essentiel manque au courrier, la lettre ne vous engage pas. Vous signifiez simplement votre intérêt pour le bien, et votre souhait de poursuivre les négociations. Mais ce document n’a aucune valeur juridique : le vendeur ne vous bloque pas le bien pour autant…

On parle souvent de lettre d’intention – ou Letter Of Interest, LOI – dans les transactions entre professionnels. L’acheteur professionnel donne son accord de principe sur la conclusion de la transaction, alors que les éléments essentiels du contrat ne sont pas encore déterminés.

A quoi sert la LIA ?

La LIA lorsqu’elle constitue une offre d’achat vous permet de bloquer le bien… à condition que votre offre soit acceptée !

• Sachez qu’une offre orale a la même valeur. Vous pouvez donc tout à fait vous contenter d’appeler le vendeur pour l’informer de votre volonté d’acheter. Mais en utilisant la forme écrite, vous laissez une trace et vous constituez une preuve en cas de litige.
• A défaut d’acceptation par le vendeur, la lettre d’intention d’achat permet d’entrer en négociations sur le prix.

Comment rédiger et transmettre votre lettre d’intention d’achat ?

La bonne rédaction de la lettre d’intention d’achat est déterminante de sa valeur.

Les mentions essentielles :

• L’indication précise du bien pour lequel vous vous portez acquéreur – adresse, éventuellement surface pour un appartement en copropriété et références cadastrales pour un terrain.
• Le prix que vous proposez. Il est d’usage de mentionner le prix en chiffres et en lettres, pour ne laisser aucun doute sur une éventuelle erreur ou faute de frappe.
• Votre volonté claire et non équivoque d’acquérir le bien immobilier. Attention à la formulation !

Ces indications suffisent à faire de votre lettre une offre d’achat au sens de la loi. D’autres mentions peuvent être ajoutées.

Les mentions importantes :

• Le délai d’acceptation : indiquer un délai vous permet de ne pas attendre en vain. Vous êtes ainsi fixé à une date maximum, et vous pouvez continuer vos recherches (en cas de refus) ou continuer les démarches – signature du compromis, notamment – (en cas d’acceptation).
• Les modalités de réponse : vous pouvez demander au vendeur, par exemple, de vous répondre par écrit. Cela vous permet en effet de constituer une preuve de son acceptation, le cas échéant.
• Vos conditions suspensives : vous pouvez les indiquer – de manière moins développée qu’au compromis – pour vous sécuriser et jouer la transparence avec le vendeur.

Bien entendu, votre identité et vos coordonnées figurent dans la lettre, ainsi que votre signature et la date.

Les modalités d’envoi ne sont pas encadrées. Mais il est recommandé de remettre votre lettre en main propre – ou par l’intermédiaire de votre agent immobilier – ou de l’adresser par courrier recommandé AR.

Vous pouvez envoyer votre LIA par email, mais ce mode d’envoi constitue une preuve de moindre valeur en cas de litige sur la date. 

Avez-vous intérêt à faire une offre au prix ?

Vous avez un coup de cœur ? Vous êtes pressé d’acheter ? Le prix vous semble parfaitement juste ? Faites une offre au prix ! Le vendeur est obligé de vendre au 1^er candidat qui fait une offre au prix. Vous sécurisez ainsi au maximum votre achat…

A quoi vous engage votre offre ?

Votre offre vous engage à acheter : dès que le vendeur la reçoit, vous ne pouvez plus faire machine arrière. 3 possibilités à réception de votre lettre d’intention d’achat :

• Le vendeur accepte : vous êtes obligé d’acheter.
• Le vendeur refuse catégoriquement ou ne répond pas dans le délai indiqué : vous êtes désengagé. A noter : vous n’avez pas indiqué de délai de réponse dans la lettre d’intention d’achat ? Vous êtes désengagé après un délai raisonnable d’absence de réponse – 8 à 15 jours.
• Le vendeur vous fait une contre-proposition : l’offre est également caduque. Vous pouvez alors entrer en négociations.

Refus d’acheter après acceptation de la LIA, que risquez-vous ? En théorie, dans la mesure où la vente est considérée comme « parfaite » au sens de la loi, vous pouvez être contraint d’acheter. En pratique, vous pourrez vous rétracter dans le délai légal de 10 jours à compter de la signature du compromis…

Agent immobilier ou notaire : devez-vous faire appel à un professionnel ?

Vous pouvez tout à fait rédiger vous-même votre lettre d’intention d’achat sur la base d’un modèle fiable. Mais si vous passez par agence pour acheter, sachez que l’agent immobilier vous proposera lui-même un modèle d’offre d’achat, à signer par vos soins. Le notaire en revanche n’intervient pas à ce stade du process.

Bénéficiez-vous d’un délai de rétractation après la lettre d’intention d’achat ?

Le fameux délai légal de rétractation de 10 jours ne s’applique pas à la LIA, mais à compter de la signature du compromis.

Attention ! Si vous achetez un terrain, le droit de rétractation n’est valable que si le terrain est situé dans un lotissement. A moins de prévoir une clause contractuelle à cet effet… Soyez donc particulièrement attentif en cas d’achat d’un terrain isolé : aucune porte de sortie – sauf condition suspensive non réalisée. Soyez sûr de votre volonté d’acheter !

Devez-vous préciser vos conditions suspensives dans la lettre d’intention d’achat ?

La loi précise que « Les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées. ». Mentionnez donc vos conditions dès la lettre d’intention d’achat, pour vous protéger en cas de contestation du vendeur. Il pourra en effet légitimement refuser de signer le compromis une fois les clauses suspensives portées à sa connaissance. Auquel cas tout le monde aura perdu du temps…

Si le compromis détaille avec précisions vos conditions, vous pouvez vous contenter d’une mention succincte dans l’offre. Obtention d’un prêt pour un montant déterminé, autorisation d’urbanisme pour des travaux déterminés… conciliez transparence et brièveté.

Quid si le vendeur vous demande de lui verser un « acompte » pour réserver le bien ?

Le versement d’un « acompte » est strictement interdit ! Votre vendeur l’exige pour bloquer le bien ? Vous lui proposer pour l’inciter à accepter votre offre ? Vous risquez des sanctions.

Et une fois la lettre d’offre d’achat immobilier acceptée ?

Dès que le vendeur a répondu favorablement à votre lettre d’intention d’achat, vous pouvez signer le compromis. Prenez rendez-vous avec votre agent immobilier, le cas échéant, ou avec un notaire.

Modèle de lettre d’intention d’achat

Vos nom et prénom

Votre adresse

Numéro de téléphone/Email

Nom et prénom du vendeur

Adresse du vendeur

Date :

Lieu :

Objet : Offre d’achat

Madame/Monsieur,

Suite à (nos échanges/ma visite), je vous informe de ma volonté d’acquérir le terrain/la maison/l’appartement situé à (adresse du bien immobilier).

Je vous propose d’acquérir ce bien immobilier au prix de (montant en chiffres) € – (montant en lettres) euros.

Je vous informe que je finance ladite acquisition au moyen de :

• Un apport personnel à concurrence de (montant).
• Un financement bancaire à concurrence de (montant). La vente est subordonnée à l’obtention du prêt immobilier, qui en constitue la condition suspensive.

Mon offre est valable pour une durée de (durée en jours) jours à compter de la réception de sa réception. Au-delà, elle devient caduque.

En cas d’acceptation de mon offre d’achat, je vous prie de bien vouloir me retourner les présentes dûment datées et signées, par lettre recommandée AR.

Je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Votre signature