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Donation, succession, partage ou achat : on peut devenir propriétaire d’un bien immobilier de différentes manières. Établi par un notaire, le titre de propriété est l’acte officiel qui permet au détenteur d’un bien de prouver qu’il en est effectivement le propriétaire, et qu’il peut l’utiliser et en disposer comme il le souhaite.

Alors quels éléments comporte exactement un titre de propriété ? Comment l’obtenir et que faire en cas de destruction ou de perte du document ? Réponses.

Le titre de propriété : définition et contenu

Vous venez d’acheter un appartement, un terrain ou une maison et vous avez signé l’acte de vente. Contenant plusieurs éléments essentiels et obligatoires, le titre de propriété vous permet de prouver votre qualité de propriétaire sur le bien immobilier en question.

Qu’est-ce qu’un titre de propriété ?

Un titre de propriété permet de constater un droit de propriété. Il s’agit d’un acte officiel, portant sur la mutation d’un bien immobilier (cession, succession, donation, partage…). En droit immobilier, le titre de propriété est une copie de l’acte de vente du bien immobilier, signée par le notaire, visée par l’administration fiscale et publiée au service de la publicité foncière (par les soins du notaire).

Si le propriétaire d’un terrain fait construire une maison neuve, c’est l’acte d’acquisition du terrain qui fait office d’acte de propriété du bien immobilier. L’article 552 du Code civil dispose en effet que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Dans le cadre des démarches à effectuer, le titre obtenu pour l’achat du terrain pourra être complété par le permis de construire, le plan de la maison et la déclaration de fin de travaux.

Dans le cadre d’une succession, il n’y a pas d’acte de vente. C’est l’attestation immobilière qui constitue le titre de propriété des héritiers, après avoir été publiée au service de la publicité foncière (dans les 6 mois qui suivent le décès).

Dès sa publication au service de la publicité foncière (anciennement au bureau des hypothèques), cet acte authentique – rédigé et signé par un officier public – est accessible et opposable à tous. Il permet au titulaire de l’acte de démontrer qu’il est le propriétaire du bien immobilier, sans que personne ne puisse le contester. L’acte permet à son titulaire de se prévaloir de son droit de propriété sur le bien.

Quels sont les droits du propriétaire ?

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Les droits du propriétaire sont clairement établis par la loi :

• Il a le droit d’utiliser le bien (l’usus : droit d’y habiter, de le prêter ou de le laisser vacant).
• Il a le droit de profiter de ses revenus (le fructus : droit de le louer).
• Il a le droit d’en disposer (l’abusus : droit de le vendre, le léguer, le donner ou le détruire).

Sans avoir besoin de l’accord d’une tierce personne, il peut user de ces pouvoirs librement, sur la totalité du bien qu’il détient. L’abus de droit et les troubles anormaux de voisinage sont les deux limites au droit de propriété :

• L’abus de droit : le propriétaire ne peut pas utiliser son droit de propriété dans l’objectif de nuire à autrui.
• Les troubles anormaux de voisinage : le propriétaire ne peut pas causer un trouble anormal, portant atteinte à la tranquillité de ses voisins.

Pouvant atteindre une cinquante de pages, le titre de propriété contient un certain nombre d’éléments. Ils permettent notamment d’identifier précisément le bien et son propriétaire.

Que contient-il ?

En plus de permettre au détenteur d’un bien de prouver qu’il en est le propriétaire, le titre de propriété contient un certain nombre d’informations et de précisions utiles dans différents domaines. Il est divisé en deux grandes parties : une partie normalisée et une partie développée.

La partie normalisée

Cette partie de l’acte de vente contient les éléments nécessaires à la publication à la publicité foncière et à la détermination de l’assiette des droits, taxes et impôts. Elle contient :

• L’identification du rédacteur de l’acte : nom de l’étude, nom du notaire, adresse…
• L’identification des parties : état civil, adresse, coordonnées, régime matrimonial, nationalité, statut fiscal.
• L’identification du bien : nature du bien (maison, appartement, commerce…), description détaillée, immeubles par destination, adresse postale, situation de l’immeuble, références cadastrales (département, commune, section cadastrale, numéro de parcelle, surface / contenance cadastrale), numéro de lot dans le cas d’un bien en copropriété.
• La nature et la quotité des droits immobiliers : vente de l’ensemble ou d’une partie du bien.
• La propriété et la jouissance : en général, l’entrée en jouissance intervient au jour de la vente.
• Le prix du bien : montant de la vente, ventilation éventuelle.
• Le paiement du prix : paiement comptant ou échelonné dans le temps…
• Les déclarations fiscales : calcul et montant d’une éventuelle plus-value, abattements éventuels, régime fiscal pour une société…
• Les charges et conditions : paiement des frais, répartition des taxes et impôts locaux entre le vendeur et l’acquéreur…
• Les droits d’enregistrement.

La partie développée

Cette partie permet au notaire rédacteur de l’acte de développer certains éléments, certaines conditions ou clauses particulières, propres à chaque mutation. En général, on y retrouve :

• Les conditions générales de la vente : garantie d’éviction, garantie hypothécaire, servitudes, contrats éventuels sur le bien, assurance.
• Des dispositions relatives à l’urbanisme, découlant d’une demande de certificat d’urbanisme d’information : nature du bien, servitudes d’utilité publique, dispositions d’urbanisme, taxes applicables en cas de demande d’autorisation d’urbanisme…
• Des dispositions relatives à la préemption : éléments relatifs à la purge des droits de préemption ou de préférence.
• Des dispositions relatives aux diagnostics obligatoires : diagnostics techniques, DPE, état des risques naturels et technologiques, diagnostics environnementaux, plomb, amiante, assainissement, saturnisme… Le détail de ces diagnostics est annexé à l’acte.
• Des dispositions et réglementations spécifiques à la copropriété : carnet d’entretien de l’ensemble de la copropriété, statut de la copropriété, garantie de superficie…
• L’origine de propriété : identité des propriétaires successifs du bien, sur les trente dernières années en général.
• …

Pour devenir un acte authentique, l’acte de vente doit être signé par les parties et par le notaire rédacteur. Ces signatures doivent figurer à la fin de l’acte. La date de l’acte doit également être obligatoirement mentionnée (au début ou à la fin de l’acte).

Comment obtenir cet acte officiel ?

Quelles sont les démarches à suivre pour se procurer le titre de propriété d’un bien immobilier ? On vous explique.

À quel moment reçoit-on son titre de propriété ?

Après la signature par toutes les parties de l’acte de vente notarié, l’acquéreur devient officiellement le propriétaire du bien. Néanmoins, le titre de propriété ne lui est pas remis immédiatement.

Le notaire lui remet d’abord une attestation de propriété. Ce document fait foi et permet au propriétaire d’accomplir toutes les démarches administratives faisant suite à son acquisition : souscription de son contrat électricité, de son abonnement au service des eaux, de son abonnement internet…

Dès la signature de l’acte, le notaire se charge de le faire publier au service de la publicité foncière (SPF). Une fois l’acte publié, le notaire envoie une copie authentique de l’acte de propriété à l’acquéreur, par voie postale. Il lui adresse également le solde du compte ouvert à son nom. Quelques semaines ou quelques mois peuvent ainsi s’écouler entre la signature de l’acte de vente et la réception du titre de propriété.

La « minute » – l’acte original – est conservée dans les archives de l’étude notariale, pendant 100 ans. Passé ce délai, l’étude confie le titre de propriété au service des Archives départementales.

Que faire en cas de destruction ou de perte du document ?

Le propriétaire d’un bien immobilier doit conserver son acte de propriété tout au long de sa vie ou, au moins, jusqu’au changement de propriétaire (par donation, succession, vente).

Si le titulaire (ou une partie à l’acte) perd son titre de propriété, ou si l’acte est détruit, deux solutions lui sont offertes :

1. Il peut demander une copie de son titre au notaire rédacteur de l’acte : l’étude notariale conserve en effet l’original de l’acte pendant 100 ans. Le notaire a l’obligation de délivrer cette copie de l’acte ; il peut facturer ce service de désarchivage et de copie de l’acte de vente. S’il ne connaît pas l’identité et l’adresse du notaire qui détient l’original du titre, le propriétaire peut s’adresser à la chambre des notaires.
2. Il peut adresser sa demande au SPF (service de la publicité foncière) du lieu de situation du bien. Cette démarche est payante. Le service de la publicité foncière peut également délivrer cette copie à un tiers. Le demandeur peut se rendre directement à l’antenne la plus proche ou faire une demande par le biais d’un formulaire, envoyé de préférence par lettre recommandée avec avis de réception :

• Pour un bien immobilier acquis avant le 1er janvier 1956 : la demande doit être accompagnée d’un formulaire Cerfa n°11273 ou n°3231-SD.
• Pour un bien immobilier acquis à partir du 1er janvier 1956 : la demande doit être accompagnée d’un formulaire Cerfa n°11187 ou n° 3236-SD.