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Marchand de biens est une profession très attractive pour qui est intéressé par l’immobilier. Vous envisagez une reconversion professionnelle ? Une opportunité d’achat se présente à vous ? Un proche vous propose de vous associer pour exercer cette activité ? Découvrez tout ce que vous devez savoir pour devenir marchand de biens !

Marchand de biens : définition

Le marchand de biens exerce une activité d’achat-revente de biens immobiliers. Concrètement : vous achetez à un prix qui vous semble intéressant, vous rénovez ou réhabilitez le bien, puis vous le revendez plus cher. L’opération, bien entendu, doit être rentable eu égard au montant des travaux réalisés !

Les critères pour caractériser la profession :

• Vous achetez dans un but spéculatif : le particulier achète pour investir sur le long terme ou pour se loger personnellement. En tant que marchand de biens, votre achat est guidé par un intérêt financier sur le court terme : vous comptez revendre rapidement et vous misez sur une plus-value.
• Vous réalisez des opérations immobilières de manière habituelle : dans la mesure où il s’agit de votre métier, il ne s’agit pas d’une opération ponctuelle.
• Vous achetez de l’immobilier : la plupart des opérations portent sur des immeubles ou sur des maisons ou appartements anciens. Mais vous pouvez tout à fait faire de l’achat-revente de terrains, de fonds de commerce et même de parts de SCI : envisagez de spéculer sur tous types de biens immobiliers !

A noter : en général, la plus-value est générée par vos travaux d’amélioration du bien. Mais vous pouvez gagner de l’argent sur l’achat-revente par d’autres biais, tout est question d’opportunités. Vous pourrez par exemple acheter une maison dans le cadre d’une succession houleuse : les héritiers sont pressés de vendre, vous en profitez pour acheter à bas prix pour revendre plus cher quelques années plus tard, en misant sur un marché immobilier favorable sur la commune.

Marchand de biens, agent immobilier ou promoteur ?

La profession de marchand de biens se distingue des autres métiers de l’immobilier.

• Alors que l’agent immobilier est l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur, le marchand de biens devient lui-même propriétaire du bien avant de le revendre. L’agent immobilier se rémunère sur un pourcentage de la vente, alors que le marchand de biens gagne de l’argent sur la plus-value à réaliser. Notez que contrairement à l’agent immobilier, le marchand de biens n’a pas besoin de carte professionnelle pour exercer…
• Le promoteur achète un terrain nu, gère les travaux de constructions puis revend le bien neuf. Le marchand de biens peut tout à fait jouer le rôle de promoteur dans le cadre de l’achat-revente d’un terrain. Mais la construction n’est pas le cœur de son métier, qui porte davantage sur la rénovation. A noter que les financements nécessaires sont moins lourds pour le marchand de biens…

Pourquoi devenir marchand de biens ?

Devenir marchand de biens est un projet professionnel très adapté pour les passionnés de l’immobilier. Vous êtes sans cesse en quête de dénicher l’affaire la plus intéressante financièrement, vous exploitez pour cela toutes les voies possibles – annonces de particulier à particulier, réseau, successions… La profession est également satisfaisante pour les créatifs : vous cherchez à embellir le bien, à moindres frais, vous lui redonnez son attrait et permettez à des familles de s’y installer dans les meilleures conditions.

Au-delà de ces aspects métier, la profession est intéressante sur le plan de la fiscalité. Contrairement au particulier, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value à la revente. L’imposition en effet est calculée sur votre marge, après déduction de l’ensemble de vos frais professionnels. Autre avantage fiscal : vous bénéficiez de frais de notaire réduits. Conformément à l’article 1115 du Code général des impôts, vous êtes exonéré des droits et taxes de mutation si vous vous engagez à revendre dans un délai de 5 ans. Cela porte alors vos frais de notaire à 2 à 4% du prix d’achat, contre 7 à 8% pour l’acheteur non professionnel.

Enfin, devenir marchand de biens offre des perspectives de rémunération élevées, dans des conditions attractives. Vous travaillez en tant qu’indépendant, avec tous les avantages que cela emporte – autonomie professionnelle, liberté dans l’organisation de votre travail… Le tout sans diplôme ni formation obligatoire !

Comment devenir marchand de biens ?

Sur le papier, vous pouvez facilement vous lancer en tant que marchand de biens. Mais attention, votre réussite est néanmoins conditionnée par certains prérequis…

Aucun diplôme obligatoire

Marchand de biens n’est pas une profession réglementée. C’est-à-dire que vous pouvez lancer votre activité quel que soit votre niveau d’études, sans diplôme ni formation nécessaire.

Les prérequis pour se lancer

Si la profession est accessible à tous sur le principe, vous avez néanmoins besoin de qualités professionnelles et d’argent pour mettre toutes les chances de succès de votre côté.

Les qualités requises :

• Vous êtes un bon commercial : avoir le sens du commerce est central dans le métier. Vous devez en effet savoir négocier habilement auprès du vendeur, pour acheter au prix le plus intéressant. Au moment de la revente, vous devez en outre être en mesure d’argumenter pour convaincre les acheteurs !
• Vous êtes proactif : pour faire des affaires intéressantes, vous devez être à l’affut, réactif sur le marché de l’immobilier. Savoir anticiper l’évolution du marché est également un point fort, dans la mesure où vous spéculez plus efficacement.
• Vous avez des connaissances techniques : vous connaissez les règles d’urbanisme pour réaliser rapidement les travaux de rénovation. De bonnes notions juridiques sont également précieuses, pour faciliter le déroulement des transactions.
• Vous êtes entrepreneur dans l’âme : en tant que marchand de biens, vous travaillez de manière indépendante. Vous êtes non seulement en charge des aspects opérationnels de votre activité, mais aussi de tous les aspects liés à la bonne gestion d’une entreprise – comptabilité, finances…

Un apport financier nécessaire :

Difficile d’acheter votre premier bien immobilier sans apport personnel… Les banques, pour vous prêter, exigeront nécessairement que vous apportiez une partie du prix.

Quel statut juridique pour exercer ?

En tant que professionnel de l’immobilier, vous devez créer une structure juridique pour exercer. Zoom sur vos options !

SCI et micro-entreprise : des statuts interdits

La SCI semble une option intéressante et adaptée pour votre activité de marchand de biens. Mais attention, cette forme de société est civile par nature. Cela signifie que vous ne pouvez pas exercer d’activité commerciale en SCI : la profession de marchand de biens est exclue.

Le statut de micro-entrepreneur, également, semble attractif pour alléger vos charges et simplifier vos formalités. Mais la loi interdit d’exercer une activité assujettie à la TVA immobilière en micro-entreprise.

EI, SARL ou SAS : avantages et inconvénients

Vous pouvez exercer votre profession de marchand de biens sous 3 statuts juridiques au choix :

• L’entreprise individuelle (EI) : ce choix est peu opportun, car il ne permet pas de séparer votre patrimoine professionnel de votre patrimoine personnel. En cas de faillite, votre responsabilité est illimitée : les créanciers pourront saisir vos biens propres.
• La SARL : société à responsabilité limitée, cette forme juridique est adaptée au métier de marchand de biens. Si vous vous lancez seul, vous pouvez créer une EURL, à transformer aisément en SARL au cas où vous feriez entrer des associés à terme.
• La SAS : cette société commerciale est largement privilégiée par les créateurs d’entreprises, car elle offre modernité et souplesse. Vous aménagez librement les statuts de votre SAS, et vous véhiculez une image fiable de nature à gagner la confiance des partenaires – banques, notamment. Si vous démarrez seul, vous créez une SASU, qui passe en SAS au moment de faire entrer des associés.

Votre fiscalité en tant que marchand de biens

Contrairement au vendeur non professionnel, le marchand de biens n’est pas soumis à l’impôt sur les plus-values. Vous êtes en effet imposé sur votre marge au moment de la revente. C’est-à-dire que vous payez de l’impôt sur les bénéfices que vous réalisez au cours de l’exercice social, après déduction de l’ensemble de vos frais professionnels.

Autre impôt à prévoir en tant que vendeur professionnel : la TVA. Au moment de revendre un bien immobilier, vous payez de la TVA sur la marge bénéficiaire. Le taux s’applique sur la plus-value réalisée, après déduction des dépenses réalisées pour l’amélioration du bien.

Le régime fiscal du marchand de biens peut varier d’un statut juridique à l’autre, selon que vous êtes imposé à l’IS ou à l’IR. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un expert-comptable pour optimiser votre fiscalité !

Votre responsabilité en tant que vendeur professionnel

Attention ! En tant que marchand de biens, vous êtes tenu de garantir les vices cachés du bien immobilier vendu. Aucune clause de l’acte de vente ne peut exclure cette responsabilité. En tant que maître d’ouvrage en outre, vous êtes responsable des travaux effectués avant la revente. Pour bien préserver vos intérêts, veillez à souscrire une bonne assurance dommages-ouvrage ainsi qu’une décennale.