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Le bornage de terrain permet de fixer avec exactitude les limites de propriété : un expert-géomètre positionne des bornes pour marquer la séparation juridique et matérielle avec votre voisin. Notez que désormais, les bornes sont physiques mais aussi numériques. L’opération s’effectue majoritairement lors de la vente d’un terrain nu à construire, ou à l’occasion de la construction d’une clôture. En dehors de ces situations, le propriétaire foncier peut tout à fait demander le bornage de son terrain par précaution, des années après son acquisition, pour prévenir tout conflit de voisinage. Mais cela à condition que le terrain n’ait pas été borné auparavant… Le bornage en effet est définitif ! Intérêt, procédure et prix : toutes les infos à connaître sur le bornage de terrain.

Bornage de terrain : définition et intérêt

Le bornage de terrain est une opération effectuée par un géomètre-expert, professionnel inscrit à l’ordre des géomètres-experts et délégataire d’une mission de service public. L’objectif est de délimiter le terrain, et de conférer aux limites une valeur juridique à validité permanente. De cette manière, chacun sait exactement jusqu’où il se trouve chez soi !

A quoi sert le bornage de terrain ?

En bornant un terrain, vous officialisez définitivement vos limites de propriété. Quand vous achetez une maison, l’acte de vente inclut la superficie du terrain ainsi que le numéro de la parcelle cadastrale. Vous savez quelle superficie vous achetez, et vous en avez une représentation graphique sur papier – et sur écran. Mais concrètement, difficile de visualiser précisément où s’arrête votre parcelle et où commence celle de votre voisin…

Si le cadastre sert de base de calcul de vos impôts fonciers, ce sont les bornes qui vous permettent de visualiser vos limites de propriété et de les faire respecter. En tout état de cause, le plan de bornage prévaut sur le cadastre.

Vous pouvez donc avoir intérêt à borner votre terrain dans les situations suivantes :

• Vous faites construire une clôture ou vous plantez une haie. A cette occasion, vous ne pouvez pas empiéter sur le terrain voisin, et vous avez intérêt à exploiter toute votre superficie au moment de positionner la séparation. Seul le bornage vous permet de l’implanter avec exactitude.
• Vous faites construire votre maison, une piscine ou un abri de jardin. Au moment de déposer le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux (DU), attention au PLU ! Les règles d’urbanisme vous imposent parfois de respecter une distance minimale avec la limite de propriété de votre voisin. En tout état de cause, vous construisez au maximum jusqu’en limite de propriété. Les bornes vous l’indiquent.
• Le bornage de terrain vous sécurise sur le long terme. Sachez que si votre voisin utilise de l’espace qui appartient à votre propriété foncière, il peut en devenir propriétaire au bout de 30 ans sur le fondement de la prescription acquisitive… Avoir un plan de bornage évite ce genre de situation conflictuelle, et qui met en péril vos intérêts.

Comment savoir si votre terrain est borné ?

Le changement de propriétaire n’affecte pas les limites de propriété : si le vendeur avait fait borner le terrain, le plan est toujours valable – à moins qu’une division parcellaire soit intervenue entretemps. Comment connaître le bornage de son terrain ? Pour savoir si l’opération a été réalisée et pour accéder au plan, plusieurs possibilités :

• Le plan de bornage est annexé à l’acte notarié lors de votre acquisition.
• Vous consultez les archives des géomètres-experts. Bonne nouvelle, une version dématérialisée existe, à jour en temps réel ! Vous pouvez vérifier en ligne, vos bornes sont géo-référencées le cas échéant.

Votre terrain n’est pas borné ? A vous de jouer !

Bornage de terrain, mode d’emploi

Est-il obligatoire de borner un terrain ?

Le bornage de terrain n’est pas obligatoire, sauf dans 2 situations :

• Un propriétaire l’exige. Si vous ou un de vos voisins demande à délimiter juridiquement et matériellement les parcelles, le bornage devient obligatoire. C’est ce que prévoit l’article 646 du Code civil. Exemple : si vous demandez le bornage, votre voisin doit obligatoirement laisser au géomètre-expert l’accès à son terrain, et paye la moitié des frais. A l’inverse vous ne pouvez pas empêcher le bornage à l’initiative du propriétaire de la parcelle contigüe à la vôtre.
• Une « nouvelle » parcelle est créée, dans le cadre d’un lotissement ou d’une division parcellaire en zone ZAC, et destinée à la construction d’une maison. Dans ces situations, l’instigateur du projet doit obligatoirement borner les terrains. Illustrations : un lotisseur doit procéder au bornage des terrains préalablement à leur mise en vente ; un propriétaire qui détache un morceau de terrain pour le vendre doit faire venir un géomètre-expert pour le bornage.

Concrètement, comment l’opération se déroule-t-elle ?

Si tout se déroule sans contestation, on parle de bornage à l’amiable. La procédure est relativement rapide et peu contraignante :

1. Le demandeur fait appel à un expert-géomètre.
2. Le professionnel se rend sur place pour poser les bornes.
3. Il rédige un PV de bornage, à signer par les voisins concernés. Dès lors, le bornage de terrain devient irrévocable – jusqu’à la prochaine division parcellaire, le cas échéant.
4. Les parties peuvent demander à un notaire de faire enregistrer le PV signé auprès du service de publicité foncière. Cela permet de rendre le plan opposable aux tiers : héritiers et futurs acquéreurs, principalement.

Parfois la procédure se complexifie à l’étape 3 : un voisin refuse de signer le PV, car il conteste les limites établies par le géomètre-expert. Le cas échéant, vous devez saisir la justice. Notez que préalablement, vous consultez gratuitement un conciliateur de justice. Le bornage judiciaire se déroule comme suit :

1. Vous saisissez le Tribunal judiciaire de votre domicile, éventuellement avec l’assistance d’un avocat spécialisé.
2. Le juge nomme lui-même un géomètre-expert, qui fixe les limites de propriété.
3. Vous et votre voisin recevez le jugement.

Quel est le coût d’un bornage de terrain ?

Le géomètre-expert fixe librement le montant de ses honoraires, et vous pouvez obtenir plusieurs devis en amont pour choisir le moins cher. N’hésitez pas en outre à négocier… Sachez que le prix du bornage de terrain varie en fonction des éléments suivants :

• Les coûts matériels : au-delà de son expertise, le géomètre-expert facture son matériel, c’est-à-dire les bornes. Or plus le terrain s’étend en superficie, plus le nombre de bornes à installer augmente. Un terrain au découpage complexe, en outre, augmente nécessairement le nombre de bornes.
• Les frais annexes : la plupart du temps, le professionnel facture son déplacement. Pour limiter les frais, choisissez donc un géomètre-expert proche de chez vous…

Pour avoir un ordre de grandeur : il est d’usage d’estimer le prix du bornage à partir de 500 €, et jusqu’à plus de 2 000 € pour une parcelle seule. Pour une division parcellaire en vue de la création un lotissement, on comptera près de 10 000€ en fonction du nombre de parcelles à créer.

Qui doit payer les frais de bornage ?

Les frais de bornage sont partagés à parts égales entre les différents propriétaires. Vous payez donc la moitié, l’autre moitié étant à la charge de votre voisin. Le coût est souvent source de discorde : un voisin ne veut pas payer, par exemple. Le cas échéant, vous devez demander un bornage de terrain judiciaire.

Vous avez besoin de faire borner votre terrain, qui est contigu de plusieurs parcelles voisines ? Le géomètre-expert distingue les différents bornages, pour faciliter le partage des coûts entre les voisins concernés.

Achat de terrain : vérifiez le bornage !

Vous achetez une parcelle pour faire construire votre maison neuve ? Si le terrain n’est pas encore borné, il est recommandé d’y procéder. Vous pouvez éventuellement demander au vendeur de s’en charger, pour qu’il en supporte le coût – faites-en pourquoi pas une condition suspensive de la promesse de vente… Sachez qu’en l’absence de bornes, il s’avère difficile de faire construire. L’architecte ou le constructeur ne connaît pas les limites de propriété, et ne prend pas le risque d’empiéter sur la parcelle voisine ni même de se mettre en défaut avec le PLU de la commune. A l’inverse, le manque à gagner est important si votre voisin, de mauvaise foi ou non, s’est approprié quelques mètres carrés supplémentaires pour installer sa clôture.

Vous faites construire ? Faites appel à un constructeur expérimenté, pour vous accompagner dans toutes vos démarches administratives et pour construire la maison parfaitement conforme à vos souhaits. Recevez sans tarder des devis et des ébauches de plan pour votre maison neuve !